三中全会前，人们都在猜测着房地产调控的长效机制究竟会是什么，目前的说法也各不相同。从本届政府所面临的困难，以及一年多来所采取的一些措施来看，我们认为，这个调控机制应当是多方面的，比如有土地使用规范、以租代售、中央地方财税权限改革等，这个所谓的长效调控机制必是“一揽子计划”，其中，必会包括“税”。 ! z" a- c0 E6 ^. f1 i3 V; b; N: U! ztvb now,tvbnow,bttvb $ j, }: X( x7 k2 P7 L 公仔箱論壇3 M' h$ T A' U( T9 R
我们说的税，主要是指购置税、持有税与遗产税。所谓购置税，估计会采用累进制，即二套或人均60平之外的购置面积实行累进税率制，购买越多，税率越高。而持有税，估计一时两时难出台，因为持有房地产较多的人，包括着当前许多大肉食者。而最主要的措施，或者最有可能要被采用的，就是房地产遗产税。 任何人可以在生前大量买房，但死后则必然要被当作遗产继承（或捐赠、公益捐），一旦被列入遗产税征收范围，则意味着身后留下的这些房产会有相应幅度的价值扣减（这个幅度相当于税收额），房产越多，扣税越多。当然，政府或会留下一条活口，即为公益捐赠房地产者免税，以及为“以房养老”者免税，这样可以变相地推动广大百姓去做公益、推动人们去办“以房养老”。) J1 s8 M; }3 Z4 p$ b" f3 c
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那么，这当中自然有许多问题，比如为什么要采取征税法来调控？征税是不是就真地能达到“长效调控”？70年的产权问题又如何解决？如何规避这种导致财产缩水的税？如此等等，不一而足。我们暂且在正式政策未出台之前，只适合讨论前面两个宏观性的问题，后面一些问题是细节性的或操作层面上的次级问题，暂时不表。www.tvboxnow.com6 m" h8 z* D V" B$ {4 {
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为什么要（或认为会）采取征税法来达到长效调控？道理很简单。只有征税法，尤其是遗产税，才是不伤及地方政府财政、银行等利益集团，又能同时打击屯房心理与行为。过去近十年的调控，之所以会越调越涨，有两个最重要的原因，即地方政府的土地财政模式、印钱疯潮中低金融杠杆下的贷款滥放。由于地方政府没有收入来源，所以只能卖地维持财政，这迫使他们走炒房发展GDP的道路，现在要改变土地财政模式，就必须先解决地方政府的财政来源问题，这也只能依赖于税收。同样，正由于4万亿刺激下纸币滥发与低杠杆金融政策，导致银行过量放贷，这些贷款主要流向房地产，流进了房地产开发商口袋里。所以开发商在调控中根本毫发无损，因为他们早大房子还没开建之前，就通过银行把所有的钱全部收到口袋里了，而套在房子上的钱，全是购房者的首付部分与银行的贷款。说白了，房价调控根本调不到开发商，只调到银行，受损者只能是购房人与银行。所以，调控屡屡失败，因为银行是伤不起的，是肉食者的亲儿子。而采取征税的办法，则可以把全部风险和压力转嫁给购买者一人单独承担，银行由此从中解脱，并且还可以从“以房养老”等改革中分一杯羹汤。从效果上看，征税调控法，只要税率定得够高，就应当会比之前的限购等办法都有实效，房子会逐步进入居住的功能，丧失炒作与投资的功能。* s! g# d0 w5 S8 |7 e* d
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