公仔箱論壇 - Powered by Discuz! Board

標題: [中國內地] 媒體曝地方政府為保高地價私下"補貼"開發商 [打印本頁]

作者: chnluer 時間: 2014-5-14 07:49 AM 標題: 媒體曝地方政府為保高地價私下"補貼"開發商

樓市降價風暴已經燒向一線城市。tvb now,tvbnow,bttvb& ^( p6 g: M2 V5 e' K8 {" V
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- {0 g7 k# F9 T  K
　　以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。tvb now,tvbnow,bttvb6 ]" a3 v8 S- @

　　與此相對的是，依然火爆的土地市場。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% Z! v9 M# Y( R0 }7 l
公仔箱論壇# ]- T' E8 g7 t$ G) _4 J- w& d
　　一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。公仔箱論壇8 m5 `7 Q! ^6 c

　　其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) j/ w1 I1 a4 _* A9 ^* l

　　“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
公仔箱論壇% G3 t- X& d$ ?$ Y8 S9 B
　　看不懂的拿地經公仔箱論壇3 x5 t- t5 y4 g

　　一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。6 l& b: Y1 Y9 a0 I5 V7 S# e2 g

　　“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。

　　對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 e( o" q7 ^9 G+ m' I4 M+ Y1 R

　　實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。: [. d: c2 Y# W8 i3 r' L; `

　　根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。www.tvboxnow.com) L' O" g: \. v+ S2 Q! w4 V

　　相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。www.tvboxnow.com9 d# @9 e$ D0 G9 u% x. d! t" @+ C
9 Q. U3 o* o6 ~0 a0 {/ A
　　21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。tvb now,tvbnow,bttvb* ~4 l, [% B  {) q6 X, M* M4 x
tvb now,tvbnow,bttvb+ g1 @# b% Z1 A! b9 }$ u
　　5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。www.tvboxnow.com; y" r- j( `$ P5 d- v# u( x
$ U) w9 i  r+ q3 _
　　北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
tvb now,tvbnow,bttvb  F) u0 x* [% f- K. H7 l- X
　　誰在推高地價？tvb now,tvbnow,bttvb2 C3 S" R# {9 S9 n) x
tvb now,tvbnow,bttvb. }: y: S' L5 Y2 U7 ~. i# i$ u, M
　　談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。公仔箱論壇5 k# h; i6 D+ j. }" U: `% f8 V

　　以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。, g+ ^4 m/ y) x
公仔箱論壇9 B6 {! s3 `0 q2 J- @" c
　　“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。tvb now,tvbnow,bttvb, W# O4 l+ v' X
tvb now,tvbnow,bttvb2 S9 e" R  |' ]5 k. O' S
　　除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。tvb now,tvbnow,bttvb, B2 S4 k. A/ I2 S' W2 B) w9 Q; o2 k

　　財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 k0 e& o& M0 a- p( J# c1 m) w

　　“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。公仔箱論壇/ M5 P6 D3 A: L
/ P* |! m9 c) W: X
　　以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) m8 p) j# `/ L- T' I; l# d, T
　　“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。& Z& i% O& {7 J1 e

　　也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。* k( `1 ~" t! k8 M3 d- D6 n

　　“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。

　　另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”
www.tvboxnow.com. y  r- f5 }; P" u' r5 `% H
　　不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。

歡迎光臨公仔箱論壇 (http://www.tvboxnow.com/)