, g9 w6 r; m4 N5 J) a" X1 I/ D' P: I公仔箱論壇 陳峰的工資和提成,是由開發商發。按照當地市場行情,每帶一組客戶進售樓處就能領上80-120元的酬金,去樓盤現場比進售樓處略貴。而為審查銷使是否故意帶假客戶騙酬金,開發商也給徐玉嶺等一線銷售員下達通知,留心觀察,看銷使帶來的客戶是否能在售樓處待夠20分鐘,是否是近期來過,是否有可疑言語或神情,並反映給售樓處秘書。6 h7 ^$ [/ {! t- Z+ R
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銷使帶假客戶騙業績,主要是托親朋或大學生表演買房。和銷使打過交道的徐玉嶺,也摸索出一套識別客戶真假的訣竅:找來的托兒一般會跟著銷售思路走,極少質疑,提問題沒有邏輯,眼神也像小偷見警察似的閃爍不定,尤其是不敢直視銷售。公仔箱論壇4 w3 e0 f9 Q9 p: W$ @$ |
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來自山東的張雲瑾,是親戚介紹到燕郊來做的銷使,從業經歷剛過半年。他的印象中,銷使帶假客戶太多,遭識破後被銷售整蠱也很平常。前段時間,同行在國道邊上雇了兩個大學生,裝扮成情侶去售樓處看房,被銷售幾句話試出來是假客戶後,銷售並沒揭穿,而是拖住這對“情侶”不讓離開,從早晨9點推介樓盤,不停地講、從燕郊的地理、歷史,講到樓盤的前因後果,諸此等等,一直講到中午12點,直到最後大學生情侶實在受不了了,坦白自己是花錢雇的,向銷售告饒。6 d0 b# Z! H- m. Y6 Z5 R
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江湖中,向來不乏道高一尺,魔高一丈的例子。為了不讓售樓處銷售察覺,又完成業績拿到酬勞,除招聘演員表演買房外,陳峰制定的其他戰術是——真假搭配。按照他的計劃,沒客戶時固然可以利用人脈找演員演買房充業績,但決不能每天都帶假客戶,否則不到一月就被識破了。理想的法子是,半個月積攢真客戶,半個月用假客戶衝業績。 ; y+ L% y1 c# K3 A2 i6 j' F' k4 c& cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 T* i: u3 r2 h; T( @9 O
依靠陳峰事前培訓和演員表演功底,小劉和李辰這對新搭檔不但未被銷售員識破,兩者之間的默契也培養起來:小劉一個突然到來的短信,內容不管是“嘿嘿”還是“幹嘛呢”,李辰便心領神會,在售樓處待幾分鐘就找借口出來,趕緊去下一家樓盤。就這樣,一路不理會其他銷使的圍追堵截,倆人一天看了燕郊7-8家樓盤,表演買房場場過關。 tvb now,tvbnow,bttvb0 f: J7 ~+ k+ x, S0 C
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按照市場行情,李辰能為陳峰賺來的,是每個樓盤80-120元的帶看酬勞,一天或能達到600元以上。而至于李辰,一天80元錢的工錢陳峰打發了他,這是臨時演員的市場價。當然,如不是燕郊樓市不景氣,真客戶難找,這筆錢陳峰甚至都不用花。 , f b# V3 X' p; D5 p ztvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇4 W& c; d, S7 W, j' m5 H7 C; j; l5 A
對于雇傭演員,陳峰給李辰的說辭是,目前是樓市淡市,3月份之前一個月能成交3-5套房,如今自己一個月成交一套都難。帶看業務完成也頗為困難,演員演得像個真買房人,不容易被看穿,才請來充業績。而小劉也會發出感嘆,燕郊樓市不行,銷使的活不好幹,大街上基本拉不到真客戶。 6 a4 l" S0 ?4 t# S公仔箱論壇4 b, v- @( D% t4 ]6 W# t
對于日子越來越難過,同是銷使的張雲瑾也感同身受。在他看來,樓市好的時侯,銷使帶假客戶看房也無所謂,忙著賣房的開發商不會也沒時間深究。如今市場不好了,開發商開始嚴查客戶真偽,懲治措施也極為嚴厲,“一旦發現帶假客戶,銷使一月的帶看提成全部劃掉,而且會被列入樓盤黑名單,不允許再帶客戶進門。”“銷使叫著好聽,實際就是外面跑的業務員。”張雲瑾有時還會操著山東口音,調侃自己,並吐槽著“現在日子不好整呀”。www.tvboxnow.com! N) z9 m0 ?0 D
/ I2 L% Z' z' c) F1 L# A7 awww.tvboxnow.com 張雲瑾對日子的吐槽,主要緣由還是其收入江河日下。在3月份之前,他隨便帶個客戶看房都能領到帶看的提成錢,如今因為銷使帶不了幾個真客戶,給帶看錢的樓盤數量少了三分之二。他配合的開發商最近就改變了策略,取消了帶客戶進售樓處的帶看提成,同時給他定的帶看任務是20批,帶夠20批才能領到工資2000元。“帶不夠客戶還扣錢,如今到月底了我才帶了10批。”張雲瑾說。2 c( o& ?2 h6 y
6 ^. N7 f. B5 W- \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 如果沒有招來合適的“演員”用演技徵服樓盤銷售員,一般的銷使就只能在追逐真客戶的道路上更加瘋狂。徐玉嶺回憶說,去年燕郊樓市是看房人多卻猶豫不出手,今年是連看房的人都變得稀少。有時看到真客戶從售樓處出來,銷使會直接打開客戶車門到車裏推介房源,香河一個樓盤開盤,銷使更是追著客戶車跑,最後直接用身體攔到車前。 ; M3 s3 ^9 q& P$ S* b+ [3 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: z. ^5 n# o/ b+ M
即便如此,銷使轉業、收入下滑的趨勢仍難以遏制。徐玉嶺所在的售樓處,緊鄰著102國道,往常閒暇時,他的興趣就在于看著銷使數量來預測樓市變化。“原來這一條街都是銷使,最起碼有200個之多,如今周六日才幾十個,周一到周五因為沒客戶,很多銷使都不再出現,甚至轉行做別的了。”徐玉嶺說。 9 C' I5 j+ E' o* A- p$ M$ s. Awww.tvboxnow.com/ ^9 [) |& m/ N _; `
而開發商在營銷手段上對銷使的拋棄,也讓後者的日子雪上加霜。作為廊坊最大的地產商之一,興達集團部分使用銷使營銷的項目,今年就不再使用銷使了。同時,公司下令讓部分銷售員改坐銷為強銷,取代銷使自己去大街上備展板、拉客戶。. d& T! }) X& J5 {7 Z
h8 d, I3 V. G# ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 這種營銷的變化,徐玉嶺形容為“和中介一樣”。但變化帶來的效果微弱,徐玉嶺的印象裏,春節前後售樓處一周能來40-50批客戶,如今這段時間兩周才來一兩批。既然售樓處接不到客戶,那出來搶客戶,“按理說正規銷售員比銷使更有優勢,但幹了一個月也沒客戶來電,市場行情真的不行了。”8 I% h1 t, T4 x( ]: y
7 ?" l) G1 D+ oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 到底燕郊的市場有多糟糕,從幾個燕郊大盤售價可略見一斑。如天洋城4代,上期1.25萬元/平方米,新一期開盤價將調至1.1萬元/平方米;首爾甜城,更是從去年底看盤的單價1.3萬元降至9500元,降幅將近30%。新開盤樓盤,定價超過萬元的樓盤寥寥。 8 W. x$ L. @1 N$ g0 E: N% K. _* x" H. M, X" K: I7 E' q0 i
中原地產數據顯示,燕郊在售20個項目中,春節前後過半數售價都在1萬元/平方米以上,平均售價達到1.1萬元/平方米。如今,燕郊樓盤實際成交價在萬元以下的有17個,定價萬元以上的項目已基本沒成交。“2014年以來北京樓市降溫已6個月,燕郊市場主要靠北京外溢需求支持。一旦北京樓市觀望,燕郊就會感冒,而如果北京感冒,燕郊就大規模促銷。”中原地產首席分析師張大偉指出。tvb now,tvbnow,bttvb. b1 J3 v+ O9 m! R7 k% E
