標題:
[中國內地]
一個購房者的反駁：房地産剛需是謬誤 堪稱流毒無窮
[打印本頁]
作者:
chnluer
時間:
2014-9-14 07:28 AM
標題:
一個購房者的反駁：房地産剛需是謬誤 堪稱流毒無窮
不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。
$ [$ _# u9 t. ~6 h+ o* U/ f5 A
+ S# H6 H* G8 w. ]+ dwww.tvboxnow.com
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
4 x8 W; m1 d5 qtvb now,tvbnow,bttvb
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 m; x8 ~1 l0 {$ H$ ?; t2 A6 c
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
公仔箱論壇% X0 G6 z. n( p
3 S# ~& T3 {$ R6 O
一個購房者調查的反駁
5 d4 x8 a3 }1 _1 Zwww.tvboxnow.com
" N) e6 a8 }; p) ^. p" nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？
9 l/ g+ B6 q* s6 ?1 d
, G v/ E& `) B! O
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。
~: U+ m( `3 d7 x5 o6 g
( D- N3 T2 k5 |, r$ ~8 Q3 N+ f- atvb now,tvbnow,bttvb
世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
# |$ l! G0 s$ [' W. y
tvb now,tvbnow,bttvb/ I( z/ O% }1 c% G; [
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ `. f2 ?4 ]/ y- \
4 c+ B/ r G s+ a) X' o公仔箱論壇
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
9 t) }6 p) y- G4 }+ Q% B5 Kwww.tvboxnow.com
5 C$ I9 p: p! {- ~- o" U ?/ o& _
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
l: }% ]$ V7 H$ p2 P$ Z4 @
. u1 j9 [ f- x m! _/ q0 X8 h
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
tvb now,tvbnow,bttvb8 Z" I& F( e1 T, j6 I, N: q& n0 A
Y7 P$ F' ?+ `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
公仔箱論壇! z0 N9 }% g9 @5 Y; n/ q) ~! m) M
) z; O: e. b: e' G公仔箱論壇
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。
公仔箱論壇# R$ C$ \- [4 {* ]7 |
4 H* N/ h% q) _, a
現實案例之反駁：價格換銷量
& ^: B; d) _3 x0 o0 l
www.tvboxnow.com6 g# [. G+ P3 ` ~
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
5 Y: x8 T! a* [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- ~$ F' s. S) ptvb now,tvbnow,bttvb
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
公仔箱論壇8 s! x+ W U, R
. q9 ]' e" ]8 h" z7 c+ ?5 N
另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
8 b+ G/ ]- @7 H% p t; `tvb now,tvbnow,bttvb
4 ^) D$ Z% M6 M% y, G) r: |% y
萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。
+ A7 H, r+ `2 I, h B- gwww.tvboxnow.com
0 ^, F; L, X6 E% {8 A& g, r
毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。
& F2 [. O1 k2 F) u3 }# T3 v
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; d* j+ ?0 ~: `# J6 u$ i
這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？
! M$ o6 I- A% |0 b
公仔箱論壇# U5 a+ g2 E |8 c
被透支的“剛需”
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 z& J1 }- g) y1 M
3 D- N7 j+ V2 a$ X$ ]公仔箱論壇
再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。
3 J1 {" N/ T3 Z) p, l+ L4 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 O& a% e' I: t1 `" r- s
2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
( i* r" n/ B/ L5 G5 u
公仔箱論壇7 L% ?7 _& f$ \6 F
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。
( E: f! t: r E# \6 a
: V1 V: k* C6 M! w/ a, {/ vwww.tvboxnow.com
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
2 `$ k& ^$ R' q* O2 i, `公仔箱論壇
' J9 R( n" @, I& DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。
, w& N8 h( }! | swww.tvboxnow.com
- X$ Y3 X+ M3 @; ]# k
指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。
歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://www.tvboxnow.com/)
Powered by Discuz! 7.0.0
