標題:
[馬來西亞]
價格自由浮動不利窮人政府應助房價降溫
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作者:
qqonqq
時間:
2015-4-12 11:05 AM
標題:
價格自由浮動不利窮人政府應助房價降溫
每個大學畢業生在開始就業後，都夢想著自己在工作多少年後可以購買一間房子，讓自己的家人住進來，築起一個安樂窩。但夢想始終抵不過現實的殘酷，一般大學文科畢業生現今所領取的薪水介於2300至2800令吉，而檳島一間普通的公寓就動輒30萬到40萬令吉。
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調查指“嚴重難以負擔”
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一些媒體曾於2014年10月引述美國物業顧問公司Demographia的調查報告，指大馬的房價處在“嚴重難以負擔”的水平，甚至是高於鄰國新加坡。房價可負擔能力（Housing affordability），即國民收入及房價的比例。（該調查對房價負擔能力的定義是：一個城市裡的房價中位數與家庭收入中位數的比值。）（*注1）從此調查可了解，許多購屋者即使想擁有一間房屋，但基於無法承擔高昂的房價，只好望“屋”興嘆。
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雖然許多人一直都在爭議屋價是否該完全交由市場決定，但目前應盡快找出能冷卻房價的對策，否則泡沫破裂的悲劇將離本地市場不遠。
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借鑒德國打壓炒房條例
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此外，作為先進國之一的德國，該國以人為本的房屋政策也是值得檳州政府或中央政府參考的方式。
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德國認為住宅具有壟斷性，且是民生必需品，不應用通過投機活動來牟取暴利。
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由於該國政府了解土地與房產有別於一般自由買賣的商品，也是基本人權，便制訂出抑制炒作房地產的嚴格條例，以保障該國人民居住權。（*注2）
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德國抑制炒房條例
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1.如果售價超過基準價（standard price）20%，地產商將遭受最高5萬歐元的罰款，若超過50%，除了罰款還可能面臨三年徒刑，因為涉嫌惡意炒作。
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2.買賣不動產的獲利也重稅。
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3.根據詳盡的建房規劃，並依照人口需求而建造，以確保供需平衡來穩定房價。
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4.推出“合同儲蓄”以及固定的房貸利率，以從金融制度上穩定房價。
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“合同儲蓄”是指讓該國人民擁有“先存後貸”的房貸模式，有別於一般以住宅抵押貸款。
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不僅如此，當地全部的貸款（包括合同儲蓄及商業貸款）皆為固定利率，儲蓄房貸利率低於市場利率並維持不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。長期穩定的房貸利率，幾乎足以應付任何金融市場的波動。
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5.擁有健全的租房市場。德國人之所以願意且樂於租屋，全因其發達的租屋市場。
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市場上持續供應大量且便宜的出租房屋，政府也通過政策介入租屋市場，房東不能隨便調漲租金，且法律上也保障房客的利益。
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完善且保障利益的租房政策令租戶的安全感並不亞於買房，所以會出現有國人數十年都在租房。
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6.推動“住房合作社”。由於德國鼓勵合作建房，以避免發展商壟斷市場，所以部分屋子是由“住房合作社”建造。
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建議設信託委會房產免跟隨市價
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社會主義黨中委朱進佳表示，由於房價飆高與開放市場不無關係，若中央或州政府真的有意讓房價放緩及讓低收入者不必以高價購買市場上的房屋，可以成立房屋信託委員會。
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他解釋，房屋信託委員會是由政府撥款注資，其角色是各地建造房屋，此委員會也是政府介入房屋政策的管道之一。
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“最重要的是，由這委員會建造的房屋，其價格將完全脫離市場的價格。
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“政府只需以建屋的成本價售賣給低收入者，讓後者不必因付不起市場上的高價而煩惱。”
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朱進佳也補充說，若購屋者在數年後想要賣出該房屋，也必須賣給委員會，讓委員會賣給下一個購屋者。
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低收入者應享低息
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大馬房地產商公會檳分會主席陳福星向《南洋商報》表示，政府若有意協助低收入者購買房屋，就必須從銀行貸款政策下手。
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“在現有的政策上，不管是高收入或低收入貸款者，都是繳付相同的利息；但這是對低收入者相當不公平。”
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“政府可以通過政策，要求銀行在為成功取得貸款的低收入者於首幾年繳付較低的利息，這樣可以紓緩後者的經濟壓力。”
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漲盈利稅遏制投機
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檳城研究院經濟組高級研究員林志翰則建議，政府應再把產業盈利稅調高，以減緩房產投機活動。
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根據《2014年度財政預算案》，大馬人和永久居民若在三年內脫售房產，其被徵收的新產業盈利稅將達30%。
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“我認為，一旦投機者可以賺取很多的利潤時，他們或不會那麼在意30%的稅務，所以政府可以進一步提高產業盈利稅，雖不至於杜絕，但依然能減緩投機活動。”
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結語
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適當介入造福弱勢者
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由於房屋是社會福利制度之一，政府不應將其放任在自由市場上浮動，反之應通過政策強行介入，保障國人的居住權。
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“居者有其屋”不應只是口號，應將其貫徹在法律與政策實踐上，而不是以“不干預市場自由”的藉口，推卸自己的責任，讓社會上弱勢或低收入一群永遠望屋興嘆。
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資料來源
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*注1：燧火評論：陳美萍／我們的房價合理嗎？
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*注2：節錄好房網：德國房價10年不漲
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*注3：圖表數據皆來自檳城研究院
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