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調查指成交價可高出15% 賣房「整妝」吸買家 投資回報可達390%
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作者:
serrurier
時間:
2016-4-24 10:33 PM
標題:
調查指成交價可高出15% 賣房「整妝」吸買家 投資回報可達390%
調查指成交價可高出
15%
賣房「整妝」吸買家
投資回報可達
390%
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近幾年越來越多屋主了解到賣屋前先做「房屋整妝」（
homestaging
）的重要性，而大部分地產經紀為客人放盤上市前，均建議屋主先「整妝」，好讓房屋可亮麗地吸引更多潛在買家。有調查指完成整妝的房屋，可將呆在市場上的日數大大減少達
7
成，成交價更可高出一成半。
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房屋整妝協會（
Real EstateStaging Association
）
2013
年進行了一項調查，跟進
63
間待售房屋銷售情況。這
63
間屋在沒任何售前整妝情況下，上市
143
天仍未售出，但經專業房屋整妝師「執靚」後，平均
40
天便接到第一個「柯化」（
offer
），減少在市場上的時間達
72%
。
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放售時間大減七成
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另一方面，該會亦跟進
481
間未上市前先進行整妝的待售房屋，平均只需
23
天便收到第一個柯化。即前者共用
183
天在市場上等買家，後者只需
23
日。相比之下，後者比前者快
87%
時間找到買家。
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專業房屋整妝雖是近幾年才較為流行的房屋售前準備，但早於
2007
年一項以地產經紀為訪問對象的調查發現，屋主投入房屋整妝的資金，回報率可高達
390%
。有做整妝的房屋成交價，比沒做的約可高出
10
至
15%
。
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專業房屋整妝師
ClaudiaChan
表示，不論樓市好壞，「整妝」都有其市場需要。協助屋主將房屋最佳一面示人，吸引更多潛在買家看房，加快成交及提升價錢，可說是整妝的終極目標。
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她指看房的人甫踏進房屋的首
10
秒，便已對房屋產生第一印象，而普遍看房的時間，一般只有
10
分鐘。在此短促時間內，參觀者未必會仔細看屋內每一件擺設，因此房屋整妝的功效，首先是要令人踏進屋門後感舒服，願意在屋內逗留更長時間，才有機會看清楚房屋的「內在美」。
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「有時客人在大門口脫鞋那短短十秒，已感覺到這屋是否值得細看，還是一踏入門口便感覺不對勁想走。獵房人士可能在整個過程中看過幾十間屋，怎樣才能令其對這間屋的印象特別深刻，也是房屋整妝的作用。」
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「對於缺乏經驗的買家來說，他們要看到有傢具擺設，才可想像到一間房一個廳的間隔、實際功能及面積大小。有時屋主會將一間比較細小的睡房，順理成章地改變為書房用途。但我會將它變回睡房，放一張單人床，突出表現其空間感，讓參觀者有更實在的概念。」
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Claudia
解釋，整個房屋整妝工序，由首次接觸屋主、進行諮詢、提交報告、準備所需物品、將屋內原有傢具重新移位或搬開、完成布置，一般來說平均需時一星期。如果要換地板、油牆、換廚房
面等裝修工程，預備時間便會被拖長。
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賣屋前髹漆應選易襯顏色
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「最理想當然是全屋都做
staging
，但屋主不一定全部建議都要照做，如時間或金錢不允許，優先處理的是整個主層及二樓主人房。其他不做的房間，則盡量執拾整齊。」
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Claudia
建議，屋主如計畫賣屋前為牆壁重新髹漆，應選擇中性易襯的顏色。對整妝師來說可更易找到合適傢具配襯，對參觀的準買家來說，也會覺得此屋不用大裝修，無論本身用的傢具是甚麼款式或色系，都可輕易融入新屋，從而增強購買意慾。
作者:
serrurier
時間:
2016-4-24 10:34 PM
經紀指過分修飾
「或帶來反效果」
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為增加房屋吸引力，地產經紀多建議屋主做
staging
。不過，有業界人士認為應根據房屋整體狀況來決定，否則或帶來反效果。
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地產經紀
Vicky Zhou
表示，有經紀為節省成本，影相與
staging
都自己包辦，但她卻相信「專人做專事」。她指華人賣家比較不捨得花錢整妝，而且很多買家都
重房屋間隔，
staging
只是錦上添花。
Vicky
也不建議過分修飾，因此舉可能令買家看不清房屋真實面目，因此她還是會因應房屋的整體狀況，才建議屋主是否需要先做
staging
或裝修工程才放盤上市。
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「如房屋已經很老舊，執完廚房又會覺得地板不夠新，整好地板又覺得窗門太殘舊，總之是執不完的，不如甚麼都不要做。至於
staging
，就像一個
40
歲的人，應以
40
歲的外貌示人，如硬要穿
化妝到像
20
歲，便會予人格格不入的感覺，甚至帶來反效果。」
作者:
serrurier
時間:
2016-4-24 10:35 PM
賣房服務或包整妝 宜簽協議前釐清
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據知部分地產經紀會將房屋整妝包含在整個賣房服務中，不另收費，也有部分經紀要求屋主自行負責相關費用，雙方最好在簽訂委託協議前商討清楚。
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據房屋整妝協會列出的
2015
年收費參考表，費用大致分口頭諮詢（
Walk and TalkConsultation
）、撰寫報告建議（
WrittenConsultation
）、有人居住連少許傢具租用（
OccupiedStaging with Some Rental
）及空置房屋整妝（
VacantStaging
）四大類別，再按房屋面積計算。
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以面積
2,000
至
2,500
平方呎的房屋為例，純粹諮詢收費
235
元，撰寫報告
250
元，如有人居住並租用少許傢具，整妝費
1,400
至
2,700
元不等，吉屋則
2,950
至
5,250
元不等。
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房屋狀態影響價格
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Claudia
表示，由於不同房屋有不同狀態，同一間隔或呎數的屋，收費差別可以很大，難一概而論。平均來說，屋主應預算每平方呎約一元多少少，費用主要包括人工（整妝前後的租用物品搬運、原有的傢具移位、布置）及租金（傢具、擺設）。如要租賃多於一個月，則要另外收費。大型傢具租金約為零售價
10
至
20%
，例如三座位梳化租金約
200
元、咖啡
40
元，但背墊、裝飾盆栽、浴室毛巾等小擺設則以一套計算。
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「試過一間
5,000
呎大屋，因內部狀況好，只需很少功夫已達效果，最後收費還不用
2,000
元。最昂貴的情況是，全屋有很多家私雜物，但全部不合用，要工人搬出地庫車庫，再另租合用的傢具。」
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不過，她認為最好是用屋內原有傢具再加以修飾，例如鋪上時款的床單，「基本理念是，每個空間只擺放可表達該空間功能的東西，並移走其他多餘物品。最重要是房屋整體風格一致，看起來順眼舒服。」
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