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[香港]
舊樓多用盡地積比 全數重建料蝕千億 油旺研規定管理費撥款翻新
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作者:
serrurier
時間:
2017-1-24 12:03 AM
標題:
舊樓多用盡地積比 全數重建料蝕千億 油旺研規定管理費撥款翻新
本帖最後由 serrurier 於 2017-1-24 12:04 AM 編輯
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舊樓多用盡地積比
全數重建料蝕千億
油旺研規定管理費撥款翻新
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市區舊樓老化問題日益嚴重，市建局率先在油麻地及旺角
(
油旺
)
展開規劃研究，探索新的重建模式。市建局行政總監韋志成接受專訪，首次表示若全數重建油旺區
2700
幢樓齡逾
30
年舊樓，預料局方將虧蝕
1540
億元。市建局會探討多項重建「鬆綁」的方法，例如修例規定業主撥出部分管理費予大廈的「翻新工程備用基金」等。
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市建局對上一次於
2011
年完成檢討市區重建策略，引入「由下而上」的需求主導重建模式，近年在舊區推行多個需求主導項目，但被批評是興建「牙籤樓」，對改善社區幫助不大；去年起市建局在土瓜灣的重建項目已推展小區發展模式。
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年均重建
200
餘樓
遠遜老化速度
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韋志成說，市建局每年平均重建
90
幢舊樓，私人發展商則年均重建
142
幢，不過現時全港卻有
9000
幢樓齡逾
50
年舊樓，公私營重建步伐遠追不上舊樓老化速度。他稱，市建局本年度起訂下年均重建
110
幢舊樓的目標，但在市建局現時重建模式下，因受到
7
年樓齡賠償及需盡快收購業權的限制，大部分重建項目都錄得虧損，局方難以有足夠資源重建所有舊樓。
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為探討新的重建策略，市建局計劃於今年第
2
季先在舊樓集中地的油旺兩區，展開為期兩年的地區規劃研究，研究範圍達
212
公頃，涉及
3345
座樓宇，涵蓋界限街至佐敦道的舊樓。韋志成指出，當中約
2700
幢樓宇樓齡逾
30
年，包括
2000
多幢樓宇樓齡逾
50
年。
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稱地積比倍增
始可收支平衡
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他直言，這些舊樓大多已用盡地積比，對私人發展商而言重建潛力低；若交由市建局重建，在現有模式下，舊樓重建後的地積比要較現時增加最少一倍，才有望收支平衡。他說經初步評估後，若以現有模式重建油旺所有逾
30
年舊樓，市建局預料將虧蝕
1540
億元；即使只重建逾
50
年舊樓，亦會虧蝕
860
億元。
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市建局資料顯示，油旺大部分用盡地積比的舊樓，分佈於花園街、通菜街、山東街、豉油街、碧街等一帶
(
見圖
)
。
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研轉移地積比
議員倡公開資訊
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他認為，現有的重建模式難以持續下去，有需要探討新策略，「看一看
(
油旺
)
哪些地方可以將密度增加，提高地積比；哪些可以做改劃，又或者轉移地積比，透過不同的規劃手段提升重建潛力」
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。他稱，可從規劃層面上實行轉移地積比，例如地契容許一幢舊樓興建
10
層，但業主只興建
9
層，如果重建，只有
1
層「水位」，重建沒有着數，若市建局向業主買下這
1
層，將這
1
層的地積比儲存，或轉移至其他具潛力的重建地盤，業主獲利後可用來復修或翻新舊樓設施，認為這是研究路向之一。
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局方亦會同時研究修例，規定業主撥出部分管理費予大廈的「翻新工程備用基金」等
(
見另稿
)
。
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規劃研究將訂
3
方案
諮詢公眾
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他指今次研究會制訂
3
套油旺重建策略方案，包括在有盈利、收支平衝及虧損的
3
個情景下，油旺應如何重建及復修，研究完成後將展開約一年公眾諮詢，市建局會設立地區諮詢平台蒐集意見，期望在「由上而下」及「由下而上」兼備下，制訂社區接受的方案，若新重建模式可行，未來會推展至其他舊區。
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立法會建測規園界議員姚松炎指出，若准許舊區透過轉移地積比重建，肯定會較容易加快重建步伐，但預料會令市建局及發展商申請將較低價值地段未用盡的地積比，轉移至高價值地段，「由蝕本生意變為賺錢生意」，容易衍生官商利益轉移的機會，政府需公開有關資訊。
作者:
serrurier
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區議員﹕業主憂圍標
強推恐反彈
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市建局除展開油旺的地區規劃研究外，亦將展開為期
18
個月的樓宇復修策略研究，評估本港「老中青」樓宇老化狀况。市建局行政總監韋志成說，業主有責任維修及保養樓宇，會研究目前規管業主維修保養樓宇的措施是否有效，不排除建議修例，規管業主撥出部分管理費予大廈「翻新工程備用基金」。
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油尖旺區議員余德寶表示，大部分舊樓沒成立法團，即使業主願意維修，亦擔心遇到圍標風險，「市場上對於維修價格未有很公開資訊，業主無從入手又擔心遇上天價維修，最終不了了之」。他認為市建局需為業主提供支援，否則強行推出措施恐會引起反彈。
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市建研「年輕樓」訂明業主維修責任
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韋志成表示，至
2046
年本港約有
2.9
萬幢樓宇樓齡逾
50
年，即每兩幢樓宇約一幢是「老年樓」，市建局過去
15
年協助了約
3700
幢舊樓復修，遠追不上舊樓老化速度。他說，若舊樓能妥善維修及翻新，是解決市區老化的方法之一。他舉例稱，位於西環堅尼地城的舊樓「同發大廈」，被外國投資者購入及翻新，由原先唐樓變身為高級公寓，可令物業升值及延長壽命，他指以現時市况計算，維修及改造樓宇的工程成本，平均約每平方呎
2400
元，是重建樓宇建築成本每平方呎
4000
至
5000
元的一半。
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韋志成稱，目前本港樓宇可分為樓齡逾
50
年的「老年樓」、
30
至
49
年的「中年樓」及
30
年以下的「年輕樓」。他特別建議對於「年輕樓」，應檢視現行要求業主維修保養措施是否有效，提出可在批地條款、大廈公契或法例上訂明業主維修保養責任。而目前雖有法例要求法團成立大廈「翻新工程備用基金」，卻未規管撥款數目，不排除建議修例，要求從管理費中撥出部分予基金，用作支付未來大型樓宇維修工程費用。
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擬推一站式平台
減圍標風險
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他又稱，局方亦計劃推出「樓宇維修平台」，集合專業人士、承建商及政府部門，向業主提供一站式資料庫，令業主更準確了解維修工程資訊及參考價，減低遭圍標風險。
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serrurier
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2017-1-24 12:07 AM
藍圖引入智慧城市概念
改善行人道取代建天橋
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市建局行政總監韋志成表示，在市建局的「
4
Ｒ」即重建、復修、保育及活化的工作策略下，加入第五個Ｒ「改造重置」
(Retrofitting)
的策略，未來做重建規劃時，會引入更多智慧城市及綠化的元素。
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韋志成表示，市區重建策略列明市建局進行市區更新工程，目標之一是要「重整」及「重新規劃」市區範圍，但過往
10
多年市建局未有太多規劃工作，直至去年在土瓜灣實行小區重建模式才有規劃元素。
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姚松炎料申放寬地積比
憂過度密集
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他稱，完成油旺兩區研究後，將會制訂「市區更新大綱發展概念藍圖」，藍圖上將引入智慧城市元素，包括透過智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計等技術，協助解決舊區老化問題。他舉例稱，是否可透過改善馬路的過路設施，以及改善地面行人道及增設無障礙通道等，取代興建天橋疏導人流，並增加綠化及環保元素等。
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立法會建測規園界議員姚松炎擔心市建局加強規劃工作，屆時可能將地區上無法發展的後巷或道路納入重建地盤內，「例如市建局正提出保育上海街舊樓，會否因此將上海街舊樓未用盡的地積比轉去彌敦道？」他預料未來市建局將向城規會申請放寬油旺的高限及地積比，並以此利誘私人發展商進場重建，屆時或會出現部分地區規劃過分密集的情况。
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