標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告! [打印本頁]

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作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告!

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02
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5 M2 X4 ]7 [( r: Atvb now,tvbnow,bttvb香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
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& S2 s& }9 x& s1 ?  Y. zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。* A. V2 q5 ?# n$ B2 G+ s2 e

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9 ^  w# z' }* D" i: c1 n/ i2 b: G工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb' I0 t7 r! @9 [: E, x. u! u
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6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎
3 a' g3 i( V  q1 Y$ X0 Y* fwww.tvboxnow.com迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。公仔箱論壇: D1 K4 N2 R, Y5 a* ?

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& q" \' [( Z5 T工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb7 }- w2 m4 ^$ e3 |$ K
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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# m6 Q# ?7 N" W7 ^3 f" eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
+ N, R9 F# I0 w: \tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ g) R0 S6 ]7 j: M8 K* C0 y5 l6 j6 q; ?
買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。www.tvboxnow.com- Q# ^; I' c/ ^7 ^1 s+ H
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5 g3 C9 w- j% p2 D1 s百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬
$ ~3 R1 W" V3 t$ l2 M6 Atvb now,tvbnow,bttvb本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。www.tvboxnow.com+ S) I. m( G# d% f, U

  e, P& U1 A4 `+ r) T$ `  I( H這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" f" U' z. U/ h
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。公仔箱論壇/ x; p* H' Q+ i! w2 L% h

" j* e( Y3 Q5 O/ A2 H; x* hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# |- B  ]- F9 u3 {- U6 I" R+ |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
8 R, o) {; T5 ftvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( J: c+ N4 h" U. k2 R% S
「迷你倉花」三年未建成0 ~: R* j" P5 k, m, b
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。www.tvboxnow.com$ W% @( \/ r4 E. O

- n. K7 B4 G! s: @% R/ R6 M- S% M公仔箱論壇陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 ^: E9 U( ^) p0 A$ P' M, _

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, y+ k0 B& e7 `" P9 h- ]7 x) d& w陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ i+ j' y! T% g- i8 V

* K2 v) G- v) o5 o公仔箱論壇加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ w9 g' ~# L' i( c5 l

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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 D# M2 v$ A( @% {8 p5 `

/ e1 V& L3 ]$ H& u) T" f公仔箱論壇單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
* l/ D6 Z& s6 @& Q5 q2 O記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# l+ q) t% J4 t, O
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」公仔箱論壇9 N$ E8 E- U. p, ~

- ^. F7 T2 m7 `7 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) G5 H$ o4 q# {
執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
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$ V' T5 [3 o* k2 D, m, b/ z" G" gtvb now,tvbnow,bttvb執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。% M( r' S* X1 F' Z
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百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。. G" y- i# ~$ f/ S/ A9 R$ f& e$ p4 ]
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則www.tvboxnow.com1 ]1 R9 `$ _3 L3 I/ t5 ]
未取入伙紙　因承建商自行停工
2 O3 O9 ^( W  L9 U* j' Qwww.tvboxnow.com這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。公仔箱論壇, }) g5 h8 [' X% k$ g
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. o0 Q0 D! b& B/ @9 d3 r& y! H# r

4 F2 H( t$ u3 A( ~5 `! y' i5 X1 M5 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ X. ~0 m: a, I4 R: j& f; x
迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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* @( T: m7 ?4 o# i- b可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）tvb now,tvbnow,bttvb+ a0 V1 A( |* B5 p7 C5 y
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
( N! u4 O. _  }$ J' p% p' a. C買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。www.tvboxnow.com5 g3 x  k( k5 z/ p3 a
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。tvb now,tvbnow,bttvb; M; f: B5 N7 [7 b9 p% D2 s

9 ]' B! b: l4 s& \www.tvboxnow.com土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。& g. Y0 u8 m& i+ s" T+ z9 L

- Q4 Y$ D1 }1 X. H公仔箱論壇專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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, Z9 [) e; ?7 \) [www.tvboxnow.com處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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- r1 h2 }" E$ Z! F8 R  N# q% [5 k推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: ~6 A3 [8 U: Q& K
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地產代理、業主及營運公司有關連
1 _$ |0 Z+ L8 ?0 V公仔箱論壇不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
" S; o; M& {) m) D: T' {tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇# O4 I3 `$ N& h: _, Z8 \, K8 H1 t
梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑
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7 D4 L$ d  S$ S/ W4 n/ l0 A6 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。公仔箱論壇+ G4 G; c: `* Z+ S) J; U$ M
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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( f6 y2 G3 i% k3 q( qtvb now,tvbnow,bttvb證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品公仔箱論壇5 o8 B' u# Z7 H8 M) N  J
證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。( m9 k, o/ [  f  T5 i8 H  P& M; ^
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消委會：口頭與合約不一致或失實
/ x0 i  m# ]6 R0 `! w  x: Ltvb now,tvbnow,bttvb消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。www.tvboxnow.com% k& t/ G* K) f, f

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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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. _: e/ A1 V6 T8 P2 zwww.tvboxnow.com梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓公仔箱論壇2 {+ |# h1 `3 `  X9 }* t
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。tvb now,tvbnow,bttvb' L( |: f* ^1 Z# f, a# T
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」公仔箱論壇2 l5 F5 r' u' X
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。tvb now,tvbnow,bttvb! b' P: w3 L* j' l5 g
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）
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. X* ~2 h2 j8 w1 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）6 D. W# i2 x! g8 _/ g9 o
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）www.tvboxnow.com$ \6 q+ \, `: d* B! P6 }  Y0 H0 w

  B( N- V; h" ^聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁
  Q& j2 @9 s, C' q: z8 Ztvb now,tvbnow,bttvb他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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9 R# d9 m) j# Z) i9 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。公仔箱論壇) f2 t0 z5 N2 [! u: C. g
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。tvb now,tvbnow,bttvb, O4 x4 P! U% M- W* n

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