| 我們正審閱遠洋地產(3377)的估值，以反映最近加息及政府推出政策壓抑房地產市場投資，以及該發展商於2010年第三季度的收購行動的影響。我們把該股的目標價略為上調至6.74元，相當於2011年度預計市盈率12倍及經上調的資產淨值每股人民幣9.85元的41%折讓。 市場前景看法不一，遠洋地產則利用此時機，於2010年第三季度積極進行收購，該公司以人民幣84億元購入10個項目，其中8個項目的所在地點位於7個該公司過往從未涉足的城市。各項收購合共為遠洋地產增加320萬平方米建築面積的土地儲備，由於大部分項目位於市區，故平均樓面地價相對較高，達每平方米人民幣2,652元。有關項目將把該公司的業務版圖擴大，包括其位於上海的首個低密度豪華洋房發展項目，以及於中國中西部的重慶、成都及武漢的新經營地區。 遠洋地產正朝向全國性發展，行政費用難免增加。新發展的地區於2012年起方開始為公司帶來盈利貢獻。截至9月30日，該公司的土地儲備包括權益建築面積1,720萬平方米，涵蓋環渤海地區、長江三角洲、珠江三角洲及中國中西部16個城市。 坐擁巨資 財務狀況穩 即使經過連續的收購行動後，遠洋地產的財務狀況仍然安全，擁有手頭現金人民幣140億元，淨負債人民幣170億元，淨負債比率約為55%。該公司的未支付地價為人民幣53億元，當中人民幣18億元於本年度到期。除非該公司於2010年第四季度再進行重大收購，否則我們預期截至本年底該公司的淨負債比率將上升至60%。 受惠於8月及9月的銷售普遍上升，2010年第三季度的協議銷售額達人民幣53億元，而本年度首9個月的協議銷售額則達人民幣136億元，接近去年全年數字人民幣143億元。然而，遠洋地產的主要營業地區所在的天津、杭州及大連的售房限制生效，故最後一季的銷售額或會顯著放緩。因此，來自中山及瀋陽等二線城市的銷售貢獻將更為重要。 遠洋城是該公司於內地中型城市中山的唯一項目；中山市為珠三角中型城市，市場容量有限、平均售價較低。然而，中山受眾多大型內地發展商歡迎，反映當地吸引創新的物業發展項目。遠洋城是中山於2010年度上半年的最暢銷項目，銷售額為人民幣9.08億元，平均售價為每平方米人民幣7,761元，此數字在當地住宅樓價中屬於高水平。 南豐主席陳延驊或增持 該公司於7月發行可換股證券，集資68億元。南豐發展(香港最大型非上市發展商之一)主席陳延驊認購當中的35億元。按每股6.85元設定轉換價轉換為股份後，陳氏可持有遠洋地產的8.5%股權，僅次於中國人壽(2628)及中遠國際(0517)各自經全面攤薄後的20.4%及14.3%股權。考慮到中遠集團須按照中央政府指令退出房地產業務（包括於遠洋地產的股本投資），而在保險業的規限下，中國人壽將不可能增加在該房地產股的投資，因此陳氏或考慮利用遠洋地產作為其私人地產王國擴展至內地的橋樑，故不排除會增加在遠洋地產的持股量。 遠洋地產於最近完成收購奇盛(集團)(0174)的69%控股權益，收購價由原有的每股1.542元調高至最終的每股1.658元，總代價為5.1億元。作為一間內地發展商，遠洋地產收購小型本地地產公司似乎並不符合其業務策略，我們對於該公司的動機感到費解。 儘管市場及政策出現變動，但我們預期遠洋地產於未來兩年的盈利將繼續錄得顯著增長。於2010年度上半年，該公司錄得收入人民幣47.5億元，基礎純利為人民幣6.6億元，分別按年增加72%及80%。期內已竣工物業的總建築面積合共為37萬平方米，而於下半年將有91萬平方米竣工。由於該公司於2009年已把較高價格的項目預售款項入帳，故2010年度下半年項目的平均毛利率應較上半年的25%為高。我們估計該公司2010年度的純利將達人民幣20億元的新高。 |
發表於 2010-10-30 09:12 PM
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