2008~2012年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，其中地方政府净收益多少？
8 s `. ~3 b/ b) Wwww.tvboxnow.com
" G1 k# B7 O% O公仔箱論壇一位学者通过计算后得出，这五年扣除征地拆迁等成本后地方政府纯收益超过4.1万亿元。不过，这个数据尚未获得官方认可。www.tvboxnow.com8 Y5 L3 r, B* n# A6 j8 ~4 g" y
' o7 |5 M& x: |- r1 H( t: Zwww.tvboxnow.com这一笔巨额的财富，其去向外界却难以知晓。今年两会财政部提交的“关于2012年中央和地方预算执行情况与2013年中央和地方预算草案的报告”中，有关地方土地出让支出的表述只有一句：国有土地使用权出让收入安排支出28046.04亿元，下降1.3%。
. U2 F7 X4 O7 K. I, ^3 }3 Q
, T( O7 [8 t/ Q* tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这或许不能满足外界的知情权，尤其是这些所出让的土地，性质上还是属于全民所有。专家呼吁，国有土地出让收入是政府性基金预算，其收支账目应该公开。
7 R" q/ f" N& f) m6 y. S" B8 l, oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 T- d: S1 k( W# n
: U- D% Q* U ~/ H/ l/ R公仔箱論壇占地方财政收入最高近四成
2 y- s7 \# x' [# f4 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) p( c( o+ Q5 b8 ?" e
tvb now,tvbnow,bttvb" Z/ R& n# P! B9 u: G6 t
财政部副部长王保安去年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯收益占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。www.tvboxnow.com G* `, ~6 |' Q$ T) L
1 y6 {2 j4 B- _6 t0 J( _# C& K
但民间数据并不支持这一观点。- q8 U3 s( {& d) u! \+ ]
! T, O& l" ~0 d' U
北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日发布了一组数据，得出了2008~2012年五年间，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元的结论。www.tvboxnow.com3 J, Y2 q7 n9 K% w$ J9 _
V1 u0 u. Z" g. G/ x; J5 E' ^7 |/ Hwww.tvboxnow.com此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。, h( K/ U. Q) [
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( {& s# H7 U" s$ ?
在接受《第一财经日报》采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、国土资源部官方网站及《中国统计摘要(2012)》。
. k, s; @ U4 g% P
% _; D) _# ]& D Z- W3 Ctvb now,tvbnow,bttvb不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的，即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数(记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出，以及城市建设支出等)。
2 E" q; Y+ A6 m: A8 ^6 W公仔箱論壇- i" o% e* L+ P
徐振宇提供的只是全国层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。
6 X$ D: e' R4 wtvb now,tvbnow,bttvb
2 q' |; h3 F. v: o3 V' [8 N' [www.tvboxnow.com本报记者统计了今年前5月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外(因招标地块不对外公布标底，无法计算溢价)，北京共出让50余宗地块，出让总金额约263亿元，这些地块的出让起始价总金额约170亿元，土地溢价约93亿元，占比约35%。
5 G, h2 {8 ?( D! |+ }' UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 ]$ D4 V9 Q5 `$ s+ b+ h z3 N# g这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左右。
d. ^5 F4 m9 V5 K公仔箱論壇
! }# E! a+ k, c. n* aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011年该市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地区当年土地出让净收益率在60%以上。www.tvboxnow.com% T+ G* o( a2 [; C: J5 }
* G& O/ L; f* E+ \' K ntvb now,tvbnow,bttvb徐振宇支持地方土地收益下降的观点。他认为随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政府土地出让纯收入近年来迅速降低。
' o6 a: @, Q8 I* {) z) y9 I- S% T' Ttvb now,tvbnow,bttvb- Q0 b% T' ]1 v" k2 `0 `
即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。 j+ g- f8 i+ x: x( V$ u% B( s7 F7 N
, F+ b* B* G* I& O
中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”* l6 N H. A3 o. t1 S1 {
tvb now,tvbnow,bttvb/ D% @$ `* ]: C8 u% o& o! X9 q
《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: S$ V& R7 y( U6 P! N8 W
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ O! W$ d# q% o2 m0 _# L* H
浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯收益的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。
+ ?! A, K2 c4 R5 Utvb now,tvbnow,bttvb" S. l- p+ z0 u
公仔箱論壇/ e% ?8 |% q- `2 A
底价：政府卖地的底线
. q5 S4 [: J- g* @# Otvb now,tvbnow,bttvb
$ M* r& M9 G4 u/ HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ N$ z3 J q# z8 B2 Rtvb now,tvbnow,bttvb当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益会更多。公仔箱論壇0 c; ^ u! t1 y
公仔箱論壇7 P4 U- q) N3 c1 F4 }/ n
目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。
; {) ~3 P, X; A/ \2 i1 ^) Lwww.tvboxnow.com
( s# Z/ J" y2 f _- Z0 |- V1 \公仔箱論壇政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。
+ @4 J' B V1 Ltvb now,tvbnow,bttvbwww.tvboxnow.com3 L& t3 P" u: [0 n8 p
如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。
( e, _) Q w2 p, W7 `# b$ Y7 b, t% N. itvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇! l; v' a7 z0 z# H
杨遴杰对记者表示，地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。& X% T# N0 q/ o( }
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ Q; M* k8 r0 u s7 S4 Z
一位不愿透露姓名的国土部专家也对本报表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。
! J; M% p# w7 M9 W# |www.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb H+ r! Y: `/ P$ u
9 Y H8 [, o7 p' ~
做高土地成本规避上缴
( N3 `$ T" y! \7 B) g' r. h* T
3 b. }3 b/ h9 e' U1 U! w& T; CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& Q: ]$ X( X( M8 V$ @( Y/ _tvb now,tvbnow,bttvb地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民生领域工作。
, Q& P) g# ^+ ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! x& ^2 z4 w) ?* s% r8 ]9 z1 V: G3 ?+ X
此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。
' T" g; V$ R5 {7 h9 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb( x7 H: [$ G* g; b0 k4 a
一旦地方土地出让纯收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。- d* o; P' H2 _+ `; H9 m) h3 k
0 T, Y. i2 |/ E, C4 P3 k1 z1 L4 o; e通过操纵成本收益账目表，做高土地出让的成本来规避资金上缴的方式，就是一种“合规”方式。; H/ }0 K, a& M2 H
) o q3 L3 O2 Z- N9 {, @) w$ |- d9 @0 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。杨遴杰对记者表示，不排除地方政府会做低土地出让的纯收益，因为前述四大支出项目要提成45%，这是很大的一块资金。地方为了多留，可能会将很多其他费用统计到成本中，比如对地块周边进行绿化，修建市政道路等。
4 I2 V/ z. U3 N
2 d' \# L5 E# G$ ]7 [$ d6 s公仔箱論壇他举例称，比如一条道路的修建原本应由财政出资，但土地部门可以将之放入土地出让的一级开发过程中，这就变成了成本。土地出让后看似纯收益降低，但实际上地方借此减少了财政支出，相当于增加了财力。并且，地方也可以据此减少对上述四大支出项目的提成。% q$ u9 G: D2 y7 y( {2 p
6 O$ M. k- t% X3 z
徐振宇也认为，之所以土地出让纯收入会不断下降，也有地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而有意识地“打埋伏”的考虑。; c: j# K r5 M! f! x( @; E1 d/ L
6 \0 `3 J0 W# h' [1 l7 nwww.tvboxnow.com- p2 J- k8 m. J2 m- J, n. k4 p
政府应公布土地支出账本www.tvboxnow.com& k+ N: I3 \. k
tvb now,tvbnow,bttvb& i5 @& }" p5 M' z2 S X
+ ]% A: i; m5 [0 l! x2006年，国务院就要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。简单言之，国土部门收钱，然后交给财政部门将之纳入地方国库，并设立专账(即登记簿)，专门核算土地出让收入和支出情况。
1 C' ~6 C$ N9 I( X! ktvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇! S& [. ]0 Y0 ^2 @+ n$ M
但这个账本并未真正对外公开，在土地出让领域腐败层出不穷的背景下，外界对于土地收入的收支公开呼声日渐高涨。1 U2 R6 m. u) E. o
; g" n1 Q8 C% d' D6 r$ M+ F
在财政部公布的全年财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分，会公布其收支的总体数据，但并没有如公共财政支出等账本一样，详细公布其支出流向。tvb now,tvbnow,bttvb: v6 m& E0 q, u! W; a
1 N6 l* A# X( B' m0 H9 f6 `2 ^9 N; Q
中国社科院财经院财政室主任杨志勇接受本报采访时认为，国有土地出让收支账目应该公开，这部分钱是政府性基金预算，仅仅看数字是看不明白的，“目前预算报告里关于土地出让收入的数字其实什么都没说清。”tvb now,tvbnow,bttvb9 J M8 z* Z: ^0 C, {2 d- W4 d' m. r. H5 S
" L8 x, Y/ V" z
“从技术上来看没困难，既然能算出支出的数字，如何支出肯定也有账目，就是怎么公开的问题，而这往往又牵扯到保密制度或是数字敏感的问题。”杨志勇说。
) g W9 _7 Z, u7 F4 s" n
, W- t+ b. d5 H2 S2008年，某直辖市曾表示，今后将继续加大公开透明力度，土地出让金等各界普遍关注的公共性资金必须公开。至今，仍未见到更进一步的举措出台。 |
發表於 2013-6-7 07:22 AM
| 
