广州：城中村改造在利益博弈中推进 % i$ W' Q/ k/ c) ]9 g7 t+ j# N5 b) n0 }
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ Y% J* W$ b0 E1 u& D- z
& f6 `: M, _) b( Q: ^3 Lwww.tvboxnow.com （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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: \0 j( n7 b! O1 Q# \5 x公仔箱論壇▲夜幕下的广州城中村。
7 Y! n0 A$ D5 b2 S+ Z* Kwww.tvboxnow.com 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… tvb now,tvbnow,bttvb. ?7 a3 T5 g5 {5 N
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
% k3 E+ ^! Q1 ~ 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
4 {0 s! ?6 N5 ~. Cwww.tvboxnow.com 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” / `& T( ?) a; }
■“土可生财，地能出金”
7 g( z: I5 q4 E, mwww.tvboxnow.com 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
+ Z& i8 H) Q# k9 |! s+ ]$ n 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
7 V0 s' ^' x6 Y* M. M0 X* ^: hwww.tvboxnow.com 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 0 W2 Y! q, r% b# c c5 x
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
8 W/ E$ n) ?, z. `# c. ^$ s+ A; [ 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 公仔箱論壇7 b9 C& _# r' p9 ? Y! K( r
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
, V' c# B; v" i5 {7 q" _ 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
4 z; M6 j2 u! b$ d5 r* x. ^公仔箱論壇 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
9 N* N5 P. o2 F, ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 公仔箱論壇% D; W$ ]2 e+ Q6 C5 |. O' G3 d6 R6 O5 P
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 4 w" E- f4 F4 b& i! g& u
■分红年代
/ _4 R; |0 x8 I) B. ?- B a/ p+ Iwww.tvboxnow.com 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 www.tvboxnow.com4 w2 y0 ~0 Z. S; }- G
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇4 D; y1 a2 B" N* S
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
2 u; ?0 F& g' {7 U' X, Y$ W/ c: U 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 tvb now,tvbnow,bttvb2 A# Q: j0 Z" k; `- p, `. }
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
, A$ q4 G+ ~& mtvb now,tvbnow,bttvb 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇- s3 `0 C! Z! ^% m. u6 D
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
9 O, X2 k3 _3 i* ~www.tvboxnow.com 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
* }# p- a, m8 ]+ N' }tvb now,tvbnow,bttvb■“拆一补一” www.tvboxnow.com2 ^! m. O3 P; u) ?
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ m7 s" `# Z3 l9 K5 c q
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
7 j% \7 L: x6 C. Z8 p5 @tvb now,tvbnow,bttvb 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# l$ T2 O$ v/ ^( Y& X
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 公仔箱論壇- w( I" q" P$ M
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
# O* Y4 Y, A# v6 m$ k. ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
7 Z# d* J4 H( L- K* `6 O9 t■城中村拆迁要慢慢来 www.tvboxnow.com7 o$ R0 V& o* n2 g) v
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
2 }" a6 j- V5 T% Ytvb now,tvbnow,bttvb 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
% a0 ^6 F* ?6 C+ Y; Mtvb now,tvbnow,bttvb 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” www.tvboxnow.com: H" i3 w% Y9 ]! u
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
, j" ?( e$ m+ t& o7 q4 E5 E/ t6 G) z公仔箱論壇 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
. O- H; v. A3 `; q( k7 m( L' \www.tvboxnow.com 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
; D. r' _& J, dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) 8 Y' R( [4 A6 h
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 tvb now,tvbnow,bttvb" k Y( `$ g& o) J0 ^
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& @& D5 ^# \" h# ?0 Q公仔箱論壇 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 公仔箱論壇3 C6 z5 l9 } z3 M: l" k
3 G6 R( Y: b$ |! D; V( t! ?& ?公仔箱論壇和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
* p# o* L2 V G" Lwww.tvboxnow.com------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 3 U4 d7 j4 Y+ _$ O" I3 k
请你请省级审计出来审计这条难账 tvb now,tvbnow,bttvb- P# t0 ^4 F3 u+ v
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。" J9 p6 U# [! ~
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, H3 V# P3 i( ]. O
0 n+ g: e# Q$ h: t! D6 z0 s公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 a0 ^/ y0 C1 v, w" {
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5 c3 t' i8 W" a1 L公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
- `* W/ A! p+ X+ r8 \tvb now,tvbnow,bttvb2009年11月25日 09:15
) T1 d, m3 _* Z! m4 ~2 l E9 }$ CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" o: i+ D3 i4 j' b+ G1 ~7 k# U
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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: F8 D$ {2 \2 H" E) v中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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9 S! @$ B3 f3 W) k) n* o高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 公仔箱論壇# N( }* h7 c2 R9 L1 m. p* S8 U9 Z$ c
/ R. M p9 ?: _; d% } P城中心的“小社会”
, v4 I! y* O! n" c7 V9 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇; b8 M1 F8 y# b6 H, ]0 ?
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 www.tvboxnow.com, s, d0 H2 p7 h; x& f
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随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 www.tvboxnow.com9 c- P6 f0 z! f d' S, J( b
7 Z5 z1 B( c) v& V' zwww.tvboxnow.com在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 7 V8 l/ t" ~" T" E4 ?+ \
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 www.tvboxnow.com1 H7 J G! Y1 c' @, O1 n6 Q/ h8 H
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 公仔箱論壇+ k6 P5 a+ k3 p% E. Y
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 ; Z- Y# M! W! Y9 {5 [( K+ |
2 D% H% M `0 \0 N+ K从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 # | ^/ i v9 X4 K" x8 \ w
2 [! Q7 S7 h" n9 _4 N) }! m. r“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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5 e7 D( ~9 T, Q7 l! X猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
" c; w$ Y( R: `1 A. A# Z4 A3 @公仔箱論壇
" I. {! c6 k3 i/ Ntvb now,tvbnow,bttvb2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 www.tvboxnow.com$ p3 D4 u% g" U- f- B
# R: k, ^$ `% H! c4 B0 k7 r1 q6 |: k! ^在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 www.tvboxnow.com) D' z2 B( ^6 W7 r
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 www.tvboxnow.com7 T2 [4 d9 N6 i+ P
, m/ k% |& h- p; z7 }3 ~这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ A, t" V; ?! c) e: h* \
& D! k. l: D s5 e, D4 ?“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
& V2 x- G7 G( B* V6 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ D% Z* L1 J+ s, `9 w# C( ` p- g9 A这成为后来广州城中村改造的一个样本。
) c, l# |, F! w/ ?- z公仔箱論壇
. p+ ~ H+ D2 _2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇; J, `* a: }. D2 s" F
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 2 u) l8 ]9 j* F0 O. q1 C
8 w# C- l# @" u. X1 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 " o) b; v2 R6 E$ n2 W
$ f" y$ ?) ` b8 U% hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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& d2 H5 P7 Q) @tvb now,tvbnow,bttvb一村一策与两种模式
; n' I$ g( q$ q6 s公仔箱論壇
* q9 F% Q5 v% i3 \% W! I3 P自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: J* J( v$ D) ~+ A( y; W; p
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
8 c# W$ r" S `( K, y1 W- xtvb now,tvbnow,bttvb
" ~0 O1 o4 P" O( p" V) s4 `0 Z6 m2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 C% M8 J) Y0 w" b& J
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
2 |" U7 G" |" ]# y9 w. ttvb now,tvbnow,bttvb
% t; o" ~/ A( D' [ S8 v公仔箱論壇这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
. E3 G5 z/ W: Z! z, wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 n$ B/ C0 ^; t% |7 ?/ S) ttvb now,tvbnow,bttvb卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
* g* ]% [% B" a T @- |5 D VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( k2 V4 Z7 q, E# iwww.tvboxnow.com事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 3 h7 |2 }+ w) y, u
A5 a' s4 N, a5 I7 F$ {; ?( R& ^6 ? HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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2 Y( Y) C/ p" Qtvb now,tvbnow,bttvb该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 3 _4 G3 m0 R t" E
' f3 V) o3 F) j6 O: f广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 4 F6 ^5 [) @9 N0 |: _
- B7 V# T6 h+ q3 ftvb now,tvbnow,bttvb城中村改成“村中城”？
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& k5 J. E, c, y8 q; j$ o" x7 ]8 j三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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; k- p1 d: [6 C* b5 \- T公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 tvb now,tvbnow,bttvb' t. F: n E/ a
2 { y0 C. e6 F# c7 Y5 `11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) f& \9 J* O* K6 b: h2 {! e
' Y' U3 P4 s0 _1 I6 V. owww.tvboxnow.com据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 www.tvboxnow.com0 q) c5 O* e' p$ D4 \# G$ n/ p
" M7 t- p9 ]0 a* r0 T而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 www.tvboxnow.com, k8 o. U. P4 l: ~, A# z3 g" |# @0 G
7 l% @* d3 ^6 o2 w* a容积率问题也困扰着杨箕村。
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% m: n4 _8 g8 k$ {0 E& h3 {$ {$ p ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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“核心还是容积率问题。 公仔箱論壇: S$ F* K& ]3 N3 k4 a8 h
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0 C% c4 R) S% N; z+ ewww.tvboxnow.com”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
7 l# R+ V# Z$ j0 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb/ V7 ?! b/ _% h' d$ d$ h' R
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
4 ~0 A3 Q+ z% h: @* n8 }$ ~6 p( C公仔箱論壇
, K Y* }9 J$ p5 k* x2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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& z* B0 f' Q' B李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 www.tvboxnow.com: j# i7 i) j7 C/ X% P
# ~, y0 a4 g& E. J. _tvb now,tvbnow,bttvb不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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; s) s1 k7 T$ J( W5 ~, d; q1 W公仔箱論壇李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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0 L7 D* X' k4 C! \$ H+ g; V L1 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 tvb now,tvbnow,bttvb: |) F. s% h0 F' e2 `, c
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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r, Q" M8 }4 R对开发商的顾虑 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& M, C$ @+ G+ a) U
5 B3 u- J) |: m9 i4 j业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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/ S m8 E8 E9 Vtvb now,tvbnow,bttvb11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 tvb now,tvbnow,bttvb7 f2 M& x5 [+ B- u" w K+ P
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 f7 Q8 e* ?' y9 v1 k; m9 X2 _
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 www.tvboxnow.com. f7 O# r& ^. U) n4 b6 ?% x4 b
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 公仔箱論壇: d% k6 w: e5 p# p
" K3 J. p- W7 _ p2 j5 I# _) stvb now,tvbnow,bttvb据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 www.tvboxnow.com) v8 O" z$ p; [! y3 q& h
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- m8 A) _5 u. C" F; F6 R
他城中村改造项目。
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% t/ j/ {1 c: L0 ^. g8 m7 P6 \( {# r对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
' _% L; \! R a% }. B7 LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& Y% w5 R6 ]$ \# m9 _0 J
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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, l& t. x+ w4 f: A. x& d也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
+ H! {* R/ ]1 X! Z( D" g% M8 X2 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb3 a- A7 ~- F( ^( N
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 公仔箱論壇" |& X5 p4 q/ x# G
" J5 h* {2 R) v4 D: h! h. D白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” tvb now,tvbnow,bttvb5 z' z$ m- f1 w$ N: T; i
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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/ @7 P$ W; \: A- x) A* e8 ltvb now,tvbnow,bttvb11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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6 K5 _$ I, E1 d# j$ f8 Q- O0 s公仔箱論壇宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 www.tvboxnow.com0 l. D. @; G: N. h
! O. d H2 T A" I# Q; fwww.tvboxnow.com11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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7 d) O; i& t" ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 $ F$ F$ j# ?0 o7 Q) C$ D6 \. D
( E7 A& A/ ?1 Z! L$ k* w6 htvb now,tvbnow,bttvb业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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O' L j% Z. I% Iwww.tvboxnow.com李国强认为，城中村改造 www.tvboxnow.com; C2 Y- ?7 k" b* d. @* X9 r
7 `, G; _6 c a+ B( ^涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 公仔箱論壇) @! ~ c u5 Y
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 tvb now,tvbnow,bttvb% U P7 j' o( @9 y% c4 R
) p7 W$ ~ _! c1 v- o/ GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
. e4 z* c8 x7 f+ C8 G3 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 l$ ]& i3 H, v- n
(徐志娇 编辑)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 0 ~* |1 ]% e h8 C( L' {' h
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
1 t# w% t; x: f* @9 \+ [1 K/ P8 a其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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