內房股透視：「京十二條」抑樓市 內房趨吸引

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交銀國際 　「京十二條」限制同一家庭只能新購一商品房，較「國十條」為嚴厲。繼國務院於四月中旬下發遏制房價上漲過快的通知後，北京市政府最近制訂並發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，推出12條措施，落實國務院有關遏制房價的方針，被稱為「京十二條」。當中最受關注的，是規定實時限制同一家庭只能新購買一套商品住房、規定取得預售證後3天內要一次性公布價單、以及落實要求商銀暫停發放第三套和以上的房貸。首兩項措施皆被認為較中央政府的指引更為嚴格。 　行政手段干預市場需求，以求達致房價快速回落的效果。我們認為由於早前的調控措施始終對財力較雄厚的投資者起作用，加上市場已逐漸適應新調控措施出台的預期，因此是次推出所謂的「限購令」，是更直接運用行政手段限制市場需求，希望從而得到房價能在短期內迅速回落的效果。根據北京市房地產交易管理網最新數據顯示，本月首兩天的日均簽約量為211套，與4月份的1,164套相比，降幅達82%。至於備受關注的房價，據聞叫價已有近5-10%的跌幅。 可能令中長線供應受影響 　但是，中長線供應有機會受影響，新政在將來有再調節的可能。然而，我們關注這嚴厲的新政，把市場需求硬性降低，也有機會影響該市的新開工量，降低開發商之新開工和在建項目的發展進度，令中長線的供應因而受到影響。因此，不排除日後如市場狀況有變，政策還是有再調整的可能。 　估值趨吸引，但短期無刺激反彈誘因，行業評級維持「中性」。在所覆蓋的公司而言，除了SOHO中國(0410)有近90%土地儲備位於北京(但大部分屬寫字樓和零售等不太受影響的商業地產)外，北京土儲比例較高的公司依次為遠洋地產(22%)、華潤置地(10%)、富力地產(8%)和首創置業(7%)。「京十二條」無疑已對行業氣氛帶來負面影響，至於對公司業績的實質影響，則要視乎此政策會否被全國其它省市所採用。 　雖然行業估值現已趨向吸引水平，但短期內未必有刺激股價反彈的誘因，即估值有可能受負面氣氛影響而在低位徘徊，因此行業評級維持「中性」。