林本利: 房屋供應如何計算？
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( N/ ]9 i: b6 e( H; v4 jtvb now,tvbnow,bttvb根據統計處數字，今年 3月底全港永久性屋宇單位總數接近 263萬個，較去年9月底增加 26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加，而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右，房屋存量超出住戶數目 20多萬，為何樓價仍大幅颷升？www.tvboxnow.com& ]6 [1 m) P3 Z! k2 `8 d
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筆者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料，依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是如何計算出來。
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統計處發表的永久性屋宇單位數字，當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位，而房協則扮演輔助角色，兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有 76萬個公營租住房屋（房協佔3.3萬個）和 38萬個（未補價）資助出售單位（房協佔萬多個），兩者合計114萬個。
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將 114萬個公營房屋從 263萬個永久性房屋存量中扣除，餘下 149萬個單位便屬於私人房屋。這 149萬個私人房屋，其實只得 111萬個真正屬於「私人住宅單位」，包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約 8萬個已補價的資助出售單位（包括租置、居屋及夾屋）。兩個數字加起來約119萬個。把這 119萬個單位從 149萬個私人房屋中扣除，餘下的 30萬個單位又是什麼？5 Y" `. v. `$ e# P
1 q+ ~+ D. N& D6 D; I/ d7 N9 |www.tvboxnow.com這 30萬個屬於私人房屋的單位涉及四個類別，包括（ 1）別墅/平房/新型村屋；（ 2）簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋/；（ 3）員工宿舍；（4）非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字，但根據 2010年3月底的數字，當時這四類私人房屋合計 25萬個，當中第一類佔16萬個，其餘三類的數字由 2萬至 4萬個不等。公仔箱論壇6 y# t9 G7 q3 t" \& P4 q
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換言之，這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋，過去兩年增加了 4萬多個單位，數字與同期新落成的 4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共 30萬個單位的空置率特別高，去年人口普查時只得七成多單位有人居住，其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。4 r8 e% P" M* k" ~1 Y- _
去年 9月底至今年 3月底增加的 26,000個永久性屋宇單位，當中不足1萬 3千個單位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇，便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。
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最令人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋，當中約有 12,000個位於觀塘區，而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個，餘下約 1萬個新增房屋真不知道從何而來？是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房，以致非住宅用房屋數字大增。
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單從表面數字，香港260多萬個房屋存量應可滿足 240萬個住戶的需求，供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量，有 30萬個可能存有水分，屬於非住宅和度假用的單位。另外，每年約1千座新落成的三層高村屋，若有關方面當作 3千個獨立單位處理，亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租，令實際房屋存量減少，與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準，房屋需求又難以評估，政府又如何制定長遠房屋策略？
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發表於 2012-9-16 09:16 AM
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