樓市降價風暴已經燒向一線城市。
/ e' m9 m! o! M7 i. C; A# ]tvb now,tvbnow,bttvb0 @3 n. ]; w2 }. H/ N! l8 M
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
% Y% k. g7 H/ t- E" Vtvb now,tvbnow,bttvb+ c) z4 G C( k
與此相對的是，依然火爆的土地市場。
8 ]* W& ?* [& v L% ^* m
4 X2 U4 W. [6 j! y& z9 c1 o. ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
8 J w& h v. i0 _1 Y/ ttvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: i" G( o p5 t8 T, @+ [4 M, C
其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。公仔箱論壇: I- O& ^$ I) d; `
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 f+ }4 l. ?8 h
“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
( S* y6 R& R1 O, X1 C7 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ Z4 A) u7 e; `$ T1 M
看不懂的拿地經
2 }/ p" F. t8 x& K* _( q0 U4 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ~7 K0 h/ M1 @& D4 [) X+ | ?+ Z6 z; P
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。* B! b9 D# i1 G# z' n1 \3 T
' T. Q# s3 B5 |2 J- G* s “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。公仔箱論壇- u# y$ K Z3 T% q
, W D) l8 Q" U$ kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”
1 o2 U) [4 ?+ lwww.tvboxnow.com. n! C" h2 X& C1 ?. I5 V
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。公仔箱論壇% H- Y. x& D. u
6 q4 y8 l% j! S3 X0 g) S9 Dwww.tvboxnow.com 根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
8 Q6 ]$ H" s) E" f) ]$ Ttvb now,tvbnow,bttvb" P, z% J w1 v
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# g# v. O3 ?, C4 m9 e j
$ k; o2 d! O! C$ `7 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
% o0 v5 J, N5 ^& Fwww.tvboxnow.com
9 ~. ]& k, D+ G4 H- A; Ewww.tvboxnow.com 5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。2 j7 @5 f$ {' Y& o4 q
+ @, T% n) e5 K9 Y
北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
/ d$ l9 }: b' d: |, k% W公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb# E# x/ x* E+ @' R. k
誰在推高地價？www.tvboxnow.com# a2 V2 a+ p7 q9 t# U) ?3 S5 [
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 h h! L" q) C7 c* l# ]4 U
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。www.tvboxnow.com1 G4 h. t! I* z. J: v, z* }( l
+ U! r' c- H4 h, T- xtvb now,tvbnow,bttvb 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
+ Z9 `! [, D$ {) C( L8 y, O" X' V/ U; k e* t
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。
2 W- N9 S2 x0 ^! W4 F iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb5 X$ ^1 Y& K: w- J6 v( B
除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。8 S$ { ^; V* r9 y! l
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# C0 q; W S7 a7 S6 {
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。tvb now,tvbnow,bttvb1 k3 f* l' T$ w( i
; h# l( `9 h- ~6 P1 swww.tvboxnow.com “為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。www.tvboxnow.com' E }4 Q- E7 u6 ^& f3 T
tvb now,tvbnow,bttvb( f& R6 @' n2 x2 l& H, {% O
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。
$ N M, u" ?" V9 a5 ?0 C: y! x, Ltvb now,tvbnow,bttvb3 R2 Q5 T4 {' G$ t( u# {% I" W
“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
$ L" o/ y% Z* b) ]* W3 C0 ]公仔箱論壇4 c5 x5 g) ~. I# F, U, J1 z
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。公仔箱論壇% i5 n' V' {4 l, m2 m
, H8 |9 S, t) Z I1 d9 e
“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
, w. O, y9 \% y$ g1 _
1 Z7 Y" M1 p& cwww.tvboxnow.com 另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”
[# U& c. g& [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇( o5 e3 z! H. e0 e6 G- B
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 