（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。7 n' U, M5 G( d5 _
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
' f. K% y& ^1 M6 {6 ^3 l他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
) K8 }, h4 R9 m不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。公仔箱論壇# V6 e: ^" W6 v1 T. L. R
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。5 S5 ]3 I6 w0 p* M# l4 x
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”/ b! { t! n9 `: C! N' U3 l
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新打房措施影響大
7 J9 C$ b! E) X, N1 D; ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 A/ \; r0 d% J0 S. j
林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
) \, m& x/ T" o! ]* T雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。公仔箱論壇0 G. r: b8 R& d( i
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。公仔箱論壇( L( c. T7 P; n! A- U" d7 Q- g
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! \4 N5 I' z$ v$ S) s5 {1 Q
) Y* A: }2 i/ h; ^, R' A4 rwww.tvboxnow.com新手可從次級市場下手
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
+ ^% K2 F2 `* P/ |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 `9 t3 ^; Y! j) [- r
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
7 I# ^4 a: [) ]- o* x而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
! ]5 T F l9 X/ S0 D/ }- s/ ztvb now,tvbnow,bttvb她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。tvb now,tvbnow,bttvb2 v+ e: C) n8 Z( L& P) |
3 V9 G% I+ U) z4 ]0 iwww.tvboxnow.com現代人買房收租
9 }2 u9 }2 V O- uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ C. d3 G8 |3 D: }, }4 B
iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
& k# n8 Q x" ?黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
3 Q1 T0 K4 K1 l她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
+ d: K; q1 C1 c4 n4 G+ E所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" y, j; ]; o. r+ @; s
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
( n1 ^- p% l1 q' L8 K“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
$ U/ M; n+ @0 A z4 z6 u: Ptvb now,tvbnow,bttvb房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。$ p U3 ?$ G0 z. D1 p9 J
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。, {! B: N! Q* E( `- L& L
2 T C5 ^4 T8 b1 T4 O- [適時調租增現金流
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- {! w3 l9 E+ ]: u( ]2 X: W4 P: dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。tvb now,tvbnow,bttvb+ i/ S3 T4 |8 I4 Y+ _; _
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
0 u- l+ P& M2 E: B; d公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 s. Q m2 {: y3 k& Y
隆房價跟不上獅城水平$ G7 W8 D% a( ~' _
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。8 ?8 M, q3 o$ i; i
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
% n! X( P: f7 o9 Iwww.tvboxnow.com素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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高鐵將建設7個站點TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ l+ ?5 H* e" \! l2 N5 Z+ z
5 ^; o& D$ l( _, J3 c6 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。www.tvboxnow.com4 q2 R7 _+ o0 x8 f/ D, s8 e
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。8 V; Z; v& G' o8 n+ a; ~
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。公仔箱論壇0 H/ `7 ?" u7 S- W+ }4 B) R% n
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
9 U, g( B; ]) ^ @6 M% L“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。- f) C0 D- s8 I, p) z6 h" _/ _
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
: ]; q5 J+ ]8 z) h4 w4 k2 ^何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
/ J2 P ?$ V w f5 rwww.tvboxnow.com所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。公仔箱論壇+ V' } D; q. z) F
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
3 c- b) J. i/ v/ x他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。% _0 e a6 i; V2 y3 R: L. B+ B+ ^
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。tvb now,tvbnow,bttvb9 i# [ B1 z% L: a2 F# b
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
- D. Y5 z; n) N! F6 `“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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9 N8 Q8 y6 y1 X r+ \$ Ttvb now,tvbnow,bttvb了解購屋法律免惹麻煩
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
' P8 ]/ _2 W: A. q- U* x他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。公仔箱論壇7 d8 [9 s9 _) `- m6 z1 r: X( f- f
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。tvb now,tvbnow,bttvb9 \& d8 b: _$ W
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 M6 `8 z. H' a+ n, \8 o
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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$ w# P6 X7 O$ N; S公仔箱論壇大馬法律完善公仔箱論壇1 ~0 f2 q) Y% K
* X& i: i( E, o; H3 g; ^陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 h! a5 P( q3 C6 t) B
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
/ t+ Z( m) }, Y陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
0 \6 O- u) q2 |- L# e( N V公仔箱論壇陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。www.tvboxnow.com% Q; N7 t* G* G( c& }" Z' J
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅
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1 U3 @2 M' E" q- s2 Q/ m. z0 ]( [! q陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
H& v9 `( P- K. h, }5 c5 e4 V# A他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 @" e- c$ c! A Y0 {1 K
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。tvb now,tvbnow,bttvb! {8 p$ ]3 a. M4 U( M
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政府講很快做很慢tvb now,tvbnow,bttvb6 s* W+ s2 _4 C" `3 d8 O1 Z! j
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”& H Y# N3 g- D) l4 ?5 h0 I
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。3 O5 b$ h$ F- O
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。公仔箱論壇( C0 |1 C, e6 M# g: W" [
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。www.tvboxnow.com1 G# {, `8 w0 o M+ B- m/ ~/ z
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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