不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。 8 ?; G+ J* E5 G. Y1 G0 G, ~8 N
www.tvboxnow.com7 _3 m: f' r' ]% g6 G
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 U0 l3 u5 R" F, J
, M5 t8 c2 q5 X/ ^# \+ _3 @但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。 8 [. @. r9 h2 T) v5 u# W; K& Y
tvb now,tvbnow,bttvb) B% Q$ Z5 ]: Z% t
一個購房者調查的反駁
% \7 {6 c) f7 w- f" a0 k0 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! l1 c% v0 D7 M, g9 u) q
也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？ & @% c6 ]6 G; S
3 K; b- d0 d1 Z公仔箱論壇不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。 % }% e% F3 b1 } E, v5 u4 m2 u7 B
: S! c" B+ L# r7 Y G
世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。 4 C: ]8 k1 H9 c5 D9 h5 x! Y- |
$ _# K9 f) T6 N9 G! p大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。 tvb now,tvbnow,bttvb+ z& A ~% X" e1 H; P) F
tvb now,tvbnow,bttvb# a: J) w( ^: |/ L: ~
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
2 x K7 T! n7 g- N" Ntvb now,tvbnow,bttvb
" A# a% k9 H; {一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
) [7 k' x% Q" x7 \* x: KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* x3 f y) f( Y' Q3 j
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
8 D6 e4 |6 H' c0 P% f/ t& WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 F% k0 S4 W/ ~/ _. V& @' W& v
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
* Y* }" k9 U9 `0 A, I& ytvb now,tvbnow,bttvb# Z) v6 u! S9 X( X- C8 }3 m
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。 5 ?3 |' F/ i0 t7 ^- [
公仔箱論壇( E0 R% ]9 K8 B" u6 E9 M
現實案例之反駁：價格換銷量 www.tvboxnow.com' j: Q4 O* K2 E' C* M7 C/ n+ r) _
www.tvboxnow.com. o2 U- ?* i* m5 A( Z% h
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
8 r# Z; C9 w5 [1 G, x8 M% TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# x' R& Z2 Z/ U) w: k數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
, T; A: n% W; a5 F9 B8 ]% `- L. e$ z8 a
3 @* y' q4 w8 ~. z) ]# o另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。 tvb now,tvbnow,bttvb' y7 B' w% u# J8 m& e* l1 x
4 N/ v/ |3 `. z0 U, a& kwww.tvboxnow.com萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。 ; z: |7 U* b, W$ Q# B! K5 i
$ D$ R) y6 p1 w1 i- v5 uwww.tvboxnow.com毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。
, [: r) |8 Y- C+ ]5 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: T. M" K+ ?: u
這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？
. b) K5 b7 a8 s7 k; g: \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb0 O3 W* n% s: D7 e- {3 t
被透支的“剛需”
% g. n5 L6 r/ j. ~
9 y$ T' ~# G( V! [+ M5 Mtvb now,tvbnow,bttvb再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。 tvb now,tvbnow,bttvb# R7 E5 [6 M( b
- A! m/ g/ q, D% \, e3 {6 Dtvb now,tvbnow,bttvb2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
) ]+ {: M+ `1 H0 @- ~' Q* Y. Awww.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb: P D# D$ {* r- w
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。
0 W2 i, h- Y' ?- K9 G0 C/ N5 vwww.tvboxnow.com0 K. _1 S8 f$ @% ^
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。 公仔箱論壇) `3 y% J" I C; O9 q
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- m: s9 g3 ~; z/ r( p; u
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; x3 r- a3 d( b- `; J; T# g. G4 h
; C5 d9 v c; v' W k, I( q/ w. i- V' GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 