[香港] 呎價二萬餘元符市場預期 領展59億「購物」 奪旺角工貿署大樓

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呎價二萬餘元符市場預期 領展59億「購物」奪旺角工貿署大樓
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. f% ^; ], ?+ K- F0 H公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( }6 n! a" s* R
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為配合內地業務發展不惜改名的領展（823）出乎市場意料回港「購物」，該公司昨日宣布以五十九點一億元，投得政府產業署旗下旺角工業貿易署大樓九成九業權，較該物業此前最高估值六十五億元低約百分之八。項目總面積約二十八點四三萬平方呎，平均呎價約二萬零八百元；市場認為相對於領展的內地發展大計，在港投資物業對公司更為利好，預計該項目租金回報率約五厘。消息人士指，領展計畫斥資四億元把物業翻新及改建。
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領展表示交易預計於今年四月完成，而對物業的研究規劃及資產提升工程預計需時十八個月，此項目將用於長綫收租。領展行政總裁王國龍稱，該項目為領展首個核心商業區項目，顯示公司對香港經濟長遠發展的信心。9 b8 ]; Q3 m7 q! m* F$ ]9 D
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長遠對港經濟有信心
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7 P) I: {) x/ Z公仔箱論壇工業貿易署大樓位於旺角彌敦道七百號的二十三層建築，原為旺角中心二期，寫字樓部分於一九八四年起由香港政府租用，二○○○年改名並作為工業貿易署總部使用。物業內政府部門於去年陸續遷出，政府產業署於去年十二月十一日招標出售該大樓，並於今年一月八日截標。包括新地、長實地產）、信置、麗新發展等在內的九個財團均入標，最終由領展奪標獲得工貿署大樓百分之九十九業權，其餘百分之一由港鐵持有；領展或將該物業的部分寫字樓改為商用。
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消息人士表示，是次交易為近十年來區內最大額，料未來也難有此情況出現，認為未來旺角的整體活化計畫，將進一步提升該物業潛力。現時同區寫字樓平均呎租約四十五元，商鋪呎租則達一百五十元，預計領展未來租金回報率達百分之五。
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近年領展大舉進軍內地進行收購，市場擔憂其收購風險令股價波動。評級機構穆迪日前表示，領展不斷舉債收購的行為令其發行人評級承壓，並擔心領展對中國的風險敞口趨增，故此番領展回港購買物業，在市場獲得正面評價。
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租金回報率達五厘4 D. S5 P0 A) M* }
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銀河證券業務發展董事羅尚沛表示，旺角項目地處核心區域「唔憂租」，料將獲得穩定的回報率；又指領展在港業務的租金回報率均處於穩定水平，回港發展降低風險因素，料有利股東回報。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 F8 L  f& e6 \- t/ i# M0 n
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至於領展是否自此轉變其聚焦內地的發展策略，羅尚沛直言看不透，「真係要問番領展先得」；他仍認為領展以過江龍身分進軍內地困難重重，對其內地業務並不看好。

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財技愈見進取 頻頻大手收購
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: m7 N! J; k: ^0 c& aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 L7 L+ ^; ?' B, b" E! ?; Z1 Dtvb now,tvbnow,bttvb領展去年將旗下商場分為三個級別之後，加速出售較細的「鄰里」商場資產，又購入大型項目，提升整體物業回報率。公司昨正式公布，向市場發出競投領展九項物業的興趣邀請，該些商場去年三月底之估值為二十八點零五億元。市場估計目前市值約三十億元，屬至今共四次出售物業之中規模最大的一次。
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8 }' ?# h2 s/ E0 i" P! E3 P公仔箱論壇領展採用雙綫招標策略，最矚目的大埔運頭塘邨及葵涌石蔭商場，領展將邀請指定財團入標，於三月三十日中午十二點截標。運頭塘邨商場市值最大，達六點八九億元，石蔭商場市值近六點四億元。業界人士料，今次將吸引基金及本地投資者等角逐。
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! [9 O' a' i% {  a/ |# `2 Y) JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。餘下七項物業將會以公開招標形式推出，於四月八日中午截標，包括柴灣興民商場、馬鞍山錦英苑商場、屯門寶田商場、大圍美松苑商鋪與停車場、大埔寶雅苑商鋪與停車場、粉嶺欣盛苑之商鋪與停車場、以及黃大仙天馬苑商場。
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運頭塘邨石蔭商場矚目公仔箱論壇, N; l' u2 d& _$ a

( J" v% y, H, b  v7 q/ r" nwww.tvboxnow.com領展去年將香港核心物業組合重新分類為三個組別，包括六個「都會」級商場，即十萬方呎的大商場；其次有三十七個中型的「匯坊」級商場，以及一百三十二個較細的「鄰里」商場，領展將按不同組別而分配資源。; c+ X! D. @- d. Y3 }& a

' l4 w+ b3 I" v1 `, e公仔箱論壇穆迪副總裁梁鎮邦指出，領展近年來資產收購及出售動作轉趨活躍，若繼續以借貸融資作大型收購，而欠缺適時的資產出售或其他提高股本的方案，將會令公司的Ａ２信貸評級受壓。他又指領展購入兩項內地物業，又在九龍灣自行發展商廈，但缺乏經驗，都增加了整體風險，當中的負面因素大於業務多樣化的好處。

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樓上鋪租利錢高 料主打中價品牌
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領展是次一舉奪得旺角工貿署大樓項目，業界人士認為，該廈屬核心區罕有商業項目，成交價合理，基於區內「樓上鋪」有需求，租金較寫字樓高逾一半，預期領展會把部分樓面改「樓上鋪」出租，以提升租金收入，惟由於大廈樓齡偏舊及硬件未完全符合銀座式商廈需求，料日後租戶將以中價品牌為主。tvb now,tvbnow,bttvb5 c3 o* V5 l5 @" ?

% e& `" G3 c% z) x) d" J: Q4 a; j- i公仔箱論壇萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，該項目屬核心區罕有大型商廈，成交價屬合理水平，而現時工貿署大樓主要屬寫字樓用途，惟相信領展購入後，會將部分樓面改為「樓上鋪」用途，皆因「樓上鋪」租金可達最少四十元，較寫字樓的呎租二、三十元，料可高出逾一半，對於重視租金收入的房託基金領展而言，有一定吸引力。: w+ s/ m2 _/ ]2 x" Q( H: {

. T& x! ?  U* \# P6 T7 ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。銀座式商廈有需求
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8 v- s) ~! G0 t0 r; P$ p5 m公仔箱論壇他又指，雖然目前零售市道轉差，但只要「樓上鋪」定位為食肆及美容院等中價品牌商戶，相信大廈出租率仍有保證，惟大廈樓齡偏舊，加上各樓層承重及走火通道與優質銀座式商廈要求有距離，因此預計長遠而言，領展需要重建物業，方可以完全提升物業價值。
7 M7 L; }" ?* ?. JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇5 b" G8 o8 _- c" a! V6 U
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，政府物業內櫳一般較殘舊，故相信新買家購入後會翻新包裝，以提升租值及回報，至於項目毗鄰西洋菜南街及港鐵站出口，屬零售的黃金地段，人流量高，「樓上鋪」有需求，將物業改裝成銀座式商廈，屬正常做法。
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! m5 w, h, W# x8 {* r! P6 u1 t- g高力國際估價及諮詢服務亞洲區行政董事張翹楚表示，旺角工貿署大樓項目屬罕有核心區商廈，領展是次的購入價符合市場預期，而早前港島區多座全幢商廈均以高價易手，今次九龍區大樓面商廈亦以理想價成交，反映商廈供應短缺，在商廈空置率低的情況下，財團紛垂青該類物業，相信商廈稍後仍會為市場的焦點，至於日後項目若翻新出租，張氏估計實用呎租有望達四十元或以上。