鄭裕彤家族借BVI收樓強拍 獲批強拍後伙恒基重建 新世界﹕業界慣常做法
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4 k, c) v. d K( L, k) o: ^公仔箱論壇【明報專訊】《明報》、《南華早報》、《壹週刊》及《香港01》獲得由國際調查記者同盟(ICIJ)提供的「巴拿馬文件」,本報發現目前正開售的新世界發展和恒基合作的西環舊樓重建住宅「瑧璈」,早於2010年負責收購舊樓的本地公司,為一間英屬處女群島(BVI)公司名下,該BVI公司其實是由新世界創辦人鄭裕彤家族持有,惟當時幕後投資者身分成謎,小業主不知鄭氏家族早已主導收購。新世界發展回應,採用BVI公司收樓或項目發展為香港地產發展商其中一種慣常的方式,並非為避免不必要的法律責任或隱藏身分。
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' ?3 i% z4 y5 ?& A$ L I公仔箱論壇新世界﹕非為避法律責任隱藏身分
1 z( Q3 b! Z, p( l新世界發言人又指出,瑧璈的售樓說明書亦有列明有關BVI公司Ultra Good Development Limited(下稱Ultra Good)為賣方的控權公司身分;集團與其他公司的合作條款屬商業保密資料。恒基在截稿前未回覆本報查詢。4 A3 ?6 a q# Z, q/ [4 X8 I1 j% T
0 O( G) k e Q/ f0 K5 P/ {/ aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「瑧璈」位處德輔道西,定位為港島精品豪宅,發展商上月正式發出價單公開發售,單位定價介乎逾600萬至逾1600萬元,平均呎價約2萬元。項目前身為德輔道西307號至329號一列逾50年樓齡的殘破舊樓,地舖為賣家俬、甜品等街坊小店,直至2010年有投資者進場收購單位,才逐漸變身。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( p0 L/ [0 {, h/ t u
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西環舊樓群變豪宅 「瑧璈」剛開售tvb now,tvbnow,bttvb+ |. p# {( d( w6 J7 o; W2 |
政府2010年4月起放寬「強拍」門檻,凡逾50年舊樓,收購者只要持逾八成業權,便可強拍餘下份數,統一業權重建。根據土地註冊處資料,一間名為「栢爾有限公司」的投資者,在2010年10月起正式在德輔道西收購舊樓單位,部分樓上住宅以每個400萬至500萬元成交,至2013年共收購307、309及311號3個街號逾八成業權,後來成功強拍,加上毗鄰成功收購的街號,合併發展成今日的「瑧璈」。
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新世界發展在2014年年報中,披露德輔道西307至329號項目由其公司持有,但在此前,外界一直無法確認項目的真正投資者。公司查冊顯示,栢爾的股東為BVI公司Ultra Good,而代表栢爾和小業主簽署收購文件的人為鄭裕彤侄兒鄭錦超,外界只能推測項目與新世界有關。
% D5 Z4 C0 @4 Q* W& E+ fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- q0 S; P3 |* s# ^
不過,ICIJ取得的巴拿馬文件,終令Ultra Good的架構曝光。巴拿馬文件披露,Ultra Good於2010年2月至12月間,一直由新世界創辦人鄭裕彤家族旗下的長虹發展(集團)有限公司擔任單一股東,因此當時與小業主簽約的幕後財團實為鄭氏一家。www.tvboxnow.com; f; W" ?6 z c8 ]0 ^% G5 S; W
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新世界高層任BVI公司董事tvb now,tvbnow,bttvb% L) F9 u* T- |' J# F! i
後來,Ultra Good股份轉交另一間BVI公司,並找來周大福珠寶老臣子何伯陶出任董事,到2012年3月公司股權又再轉讓BVI公司Rosy Value Ltd,並且委任新世界發展聯席總經理陳觀展、執行董事歐德昌及項目管理部項目部總監薛南海為新任董事,業務發展開始明朗。tvb now,tvbnow,bttvb) X( ~, E8 b) O- ?
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2013年8月22日,土地審裁處批准德輔道西3個街號強拍,為新世界統一業權掃除最後障礙,5日後即8月27日,Ultra Good隨即擴大股本至100股,同時以757.7萬元轉讓20股予Kinsford International Ltd,並委任恒地執行董事黃浩明加入Ultra Good董事會,引入恒基作為合作伙伴。tvb now,tvbnow,bttvb( e) L: u- m& \% m2 T
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項目最後命名為「瑧璈」開售,據上月公布的樓書顯示,賣方的控權公司為新世界發展、Ultra Good及Rosy Value,恒基則在項目網頁上被列作「其他投資者」。tvb now,tvbnow,bttvb5 x4 G% `5 k$ r, O
1 ~0 B5 K7 u p, t+ A ? R前區議員﹕影響小業主叫價判斷
; ], i) C* k9 W' H( p3 L. I, p曾協助受影響住戶的中西區前區議員、民主黨黃堅成憶述,當時完全不知道收購樓宇背後為新世界發展,如知道公司背後是大財團,會建議街坊「叫高啲價」。他批評財團利用離岸公司收購樓宇,做法欠缺透明度,影響業主叫價判斷,認為對小業主隱瞞造成不公。 www.tvboxnow.com5 f8 @" q7 R, C H! p4 e& j
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( H0 O; R. G# B+ }7 I黃憶述,當時收樓者身分神秘,每周都會到大廈游說未肯搬走的業主,「得佢嚟搵你」,留下的卡片只有辦公室電話。他又引述住戶稱,收樓者當時向不同住戶以不同身分介紹自己,有人稱自己代表新世界,又有人說自己代表恒基,亦有人說自己沒有背景,收購完成後才賣給有興趣的發展商,但小業主無從查證。但黃指出,當年收樓過程大致順利,沒出現大問題,未聞有人用威迫恐嚇手法收樓,只有個別地舖業主不滿賠償額不夠他們買回同區大小相若的地舖。
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* \3 B& L4 i9 ]9 x$ q* g c6 P(巴拿馬文件 ─ 香港名單曝光)
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& z) q# \8 `5 W: ^3 e% w# `/ M恒基初757萬入股兩成 項目現值21億
$ S) f, u- q& B( v$ Q" K, Qtvb now,tvbnow,bttvb【明報專訊】新世界發展及恒基地產合作推售西環新樓盤瑧璈,據ICIJ取得的檔案顯示,恒基關聯公司至2013年才向幕後持有項目的BVI公司Ultra Good Development入股兩成,股份交易作價僅約757.7萬元,以瑧璈開售呎價計,只夠買一個300多方呎的一房單位,亦僅相當於樓盤現時約21億估值的0.4%。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 f# n; ?# ?: W* e4 l+ k6 Y
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ICIJ文件顯示,以新世界為首的Ultra Good,於2013年8月邀請恒地相關的Kinsford International Limited入股,股份作價約757.7萬元,並且委任恒地執行董事黃浩明及王文海加入董事會。( }, g4 t! i5 d8 w
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Ultra Good持有的瑧璈地盤,可建樓面達10.5萬方呎,以開售呎價約2萬元計,項目帳面價值達21億元,兩成股份的帳面價值可達4.2億元。
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- Q8 `5 V7 {1 @% u- Mwww.tvboxnow.com恒基除買股 另承購1.4億貸款www.tvboxnow.com0 g: O; U) W/ a* U; P7 ]6 t" s, a
不過,整個協議還涉其他代價,恒地除支付股份代價外,亦要從新世界一方承購Ultra Good原有的股東貸款,恒地應佔債務為1.4億元左右,因此股權連債權的總作價逾1.48億元。
% `& G# e8 J* x8 Pwww.tvboxnow.com根據Ultra Good的股東協議,其將以銀行及金融機構貸款或股東貸款,提供發展所需資金。恒地又會作為Kinsford的擔保人,出售一筆欠恒基兆業地產代理的債項,一併轉讓予Ultra Good,總代價為5586.6萬元。一加一減之後,恒地參股Ultra Good應佔的代價,實際只為9217萬元而已。* U, [, l4 o; N8 l7 `
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開售未足兩周售132伙 呎價2萬
5 O6 g: d1 d e, c1 u. {. Htvb now,tvbnow,bttvb共出售191個住宅單位的瑧璈,由4月29日開盤至今已售出約132伙,市場估計至今套現約10億元,平均實用呎價約2萬元。: ]7 P5 Y% h: _+ r
據悉,現時業內一般發展樓盤的做法,發展商只會出部分資本金,然後透過股東及銀行貸款,以至項目融資,去應付發展項目所需。計及項目融資所需年息率成本約2至3厘,發展商能以較確定的資金成本管理樓盤,並且透過借貸發揮的槓桿作用,將發展樓盤的回報率以倍計提高,這屬在收樓、建築及土地成本高企而邊際利潤受壓下的可行方案。
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f1 Z4 \* g3 I1 T" G會計師﹕用BVI可減行政申報程序. F7 u' k; a @2 C! |5 G% u
信永中和會計師事務所管理合伙人盧華基指出,發展商發展樓盤動輒需時數年,其間不會有回報,利用BVI公司便可達到減少費時失事的行政申報程序及相關成本。若以香港註冊公司運作,單是報稅程序已很繁瑣。若啟動項目發展,BVI公司達至的隱名運作效果則意義不大。以他所知,在地產發展領域運用BVI公司操作屬普遍做法。 |