加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業
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2022 / 11 / 24
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4 X1 p" f! [( ]5 F% T公仔箱論壇聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。+ ^* a* g: Q9 D3 v
5 }; c" j8 v, l9 q《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! d: |1 j$ Y ?0 \+ G" Z
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從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」
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6 D( B9 \" P1 v: w O! J9 Htvb now,tvbnow,bttvb不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
( y3 T9 Z L5 J. C5 U: b公仔箱論壇Ernest 從法律角度梳理了條文內容。
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1. 誰受到禁令的影響？tvb now,tvbnow,bttvb) O& V( E# B# i$ |
符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
- J* ~, i" N) f0 y: V公仔箱論壇A. 在加拿大境外成立的公司；
! d+ f3 D! K: D# p公仔箱論壇B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及
7 v3 ?! u( x& j2 s( l( P) aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。8 S4 A" |" V3 i6 n2 l8 Q8 L6 G
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2. 誰能獲得豁免？
; Q/ K* w* I: h% K$ Y1 {. R& m該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# B6 T; N9 B5 L; D6 p
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2 N& K; ~ D9 E# W8 ?* b6 b Ftvb now,tvbnow,bttvb3. 哪些物業在禁令範圍內？
( g; u% k1 O1 T" [, h3 o' \" m/ G公仔箱論壇首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。* P( [, ]& ^" \) V
A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；公仔箱論壇, E( n' I) r7 t2 q
B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)tvb now,tvbnow,bttvb+ E$ E. `1 }: F3 b
Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。
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- t# [. U$ e' u/ {4 T9 |$ S4. 違反禁令有甚麼懲罰？
' X, i$ ]- k: g- F' d9 A每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 {" @! o, Z) `& T3 R5 J% ^
此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。
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Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。. N9 _/ L* C3 S) ?' R
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無視禁令代價高昂" E2 {" ]* r+ R, F
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。3 P% d# b" u' N) f3 C
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對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。
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「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」
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地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。$ C/ Q: K2 q' n1 t' X6 N/ ]
% u, k- m" C8 }近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。
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/ B1 p( l1 M: b( o1 i0 _% S1 }「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」+ r4 T% D- ~! G: `
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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# c/ i! y' f$ z+ _" OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」
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& q- B" N, {* v! w7 Wtvb now,tvbnow,bttvbKim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」tvb now,tvbnow,bttvb( n: t- r9 l. C( ~
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假結婚 遇事難向法庭提告
' P {5 Q$ N5 b- D }+ D4 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。www.tvboxnow.com5 I" S; j6 X( w0 |% V) E6 b( j
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對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。公仔箱論壇4 c( j% J; V# r, d5 |8 r
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」
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( I& {$ D* ]- \5 T「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？
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「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」公仔箱論壇, d# w+ ^' G3 L' T8 Q
* U1 t+ G& R' Zwww.tvboxnow.com再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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& Z4 _: j8 ~& P J5 ~: GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。各機構努力爭取 放寬禁令內容tvb now,tvbnow,bttvb0 h2 \ M# ^% X- }% J
由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。: d. G. d" Y* T+ `8 m! F: @4 }
, H. j: }- @! _( o8 y7 w' w卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。4 C4 c# p' I O; D) |
' a- p# @ p. i# o s1 _更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。www.tvboxnow.com$ T. w$ ^% a( |% o# i! H
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加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。公仔箱論壇* p# {# {8 \, d4 n# a- r
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各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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