撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 0 F. z0 a# {1 _9 Z6 N7 G8 \
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- f0 q* f# Q) D- V7 z公仔箱論壇香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 S! T( K* @+ k: `
- n: S& E Q, ^& |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。公仔箱論壇2 f/ t) p; D$ e$ E7 r# p( _
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）www.tvboxnow.com" Z* |2 \' [/ `6 P+ k3 a+ x2 W
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6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎
9 v( L0 _2 S" h迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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7 \1 `5 I0 a' N: A/ t5 q* ]$ {' n( y/ }% RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 * s) { N0 {! ]- n+ @5 ?
工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）www.tvboxnow.com1 Z$ E! }" q" y( h- R% h) y* D
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。0 Z* u) e: ~. C& q; ?/ f: B3 v) o0 c
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。8 t9 } `) N- s [/ z
" _' L- Z+ y( b( q; o: f m: Swww.tvboxnow.com買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。6 G3 U* U3 B$ B* U( I# X
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）公仔箱論壇2 A/ G& I$ k" d# t
, k5 d) x h' F公仔箱論壇工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
! x3 @( U# N0 d; E0 k本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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) r- }5 t: v/ Y/ S( X/ ~公仔箱論壇這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
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6 a. J( x' v1 M; m對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）公仔箱論壇& s+ S5 o; g, j
- H* i& n; N2 V# jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「迷你倉花」三年未建成tvb now,tvbnow,bttvb5 [# A: O/ z v5 }( P
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）$ Y5 [ g% H- k2 c6 @; s R8 a
" K& q& [ j; Y& o. }# X陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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u4 y+ v& S2 x4 {9 @ n: oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。, j' Q( P" k7 \" r
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! f- x* P0 y+ W' Lwww.tvboxnow.com陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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3 Z6 a6 M3 N: _www.tvboxnow.com加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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7 z4 x& l0 M: R; j5 W& \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒公仔箱論壇0 b( u8 a E" L/ `% C+ G& X
記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。! H( I- M3 e' N& |1 u, L
. r7 B4 e* a8 _+ l* _梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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$ p& q2 m9 |# V* B+ o執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）5 y) s+ v& U, Z. L
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。7 [0 ?8 y$ c* A! M& N4 Q
/ l+ N- z7 L9 B9 L3 t5 X& uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。公仔箱論壇) N* X) I, _. C0 q( x& c
3 Q# E. y, C0 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則tvb now,tvbnow,bttvb+ G) ^5 m$ ~6 f: }7 W
未取入伙紙 因承建商自行停工www.tvboxnow.com8 k. s; f4 z. v. y$ _) V4 g V
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。公仔箱論壇; @- B. ^% Z- P! ?; O$ \# u
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
3 Q4 f6 H& U9 ~; iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）公仔箱論壇" c3 N- L5 S4 F8 X5 K
! Q- t" B4 y5 s6 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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- a; o- o3 A: Ewww.tvboxnow.com律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
' I% B: }' Y) w& A+ D# Z7 |tvb now,tvbnow,bttvb買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' O' P( N4 i' I# p
5 n% f( }! x- p2 U$ f+ Cwww.tvboxnow.com不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。) Q" o, ]3 T* Z6 D3 V1 p1 t
8 o8 t4 h" f' v9 v& A8 E- Z/ d9 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。www.tvboxnow.com( W8 f$ L; J: d5 } }; C+ T9 A; P
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。tvb now,tvbnow,bttvb; K: x: M$ S/ |7 a
" O) f' k1 A6 M6 V5 L5 N8 u* v公仔箱論壇處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. F. h( x9 L5 r {5 x: C$ y4 j
! K& v3 s0 t0 G$ S# O推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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! s; s: D! y6 gwww.tvboxnow.com地產代理、業主及營運公司有關連
# K6 C3 @ L! T/ T% r# H1 c; ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。 U2 x' o; j3 l
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑tvb now,tvbnow,bttvb0 C1 b! F( W7 f9 s% x
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法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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3 q) I8 k7 O% T梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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9 o. y" {$ t& [2 d; M7 ?$ G證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）公仔箱論壇7 E2 P+ y/ i# W, W1 W5 ?
2 j0 d8 t' {: u證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
, E, T) g3 F3 W" dtvb now,tvbnow,bttvb證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 [; [' b' p; Y" Y3 h; @% I
6 W; R( J8 @- \- S. t消委會：口頭與合約不一致或失實
6 Z* ]- U6 c- J1 J; |( m9 v消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 p7 X2 Z% t: U l2 j
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" h7 t9 ^2 `8 O6 e/ n臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 d. J1 c, m3 d$ `4 e* v* s: ]/ ]
; M6 D( V* C0 \8 R梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
1 h+ B5 Y* j- U6 a' \5 Q為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. }. Y3 }! F% h; ^! A
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」tvb now,tvbnow,bttvb* R& g2 ~( z5 m; p- [: b
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。www.tvboxnow.com, |4 ?9 q; l" w# `% @+ U
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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1 f; L" P8 k: I2 ftvb now,tvbnow,bttvb百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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% j- O" n8 x+ [# d+ Z- c聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁
" d8 H5 P6 m. B# u公仔箱論壇他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( F6 [ @- t! l4 s d+ h
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。www.tvboxnow.com9 m H+ ^; g! N4 v1 z7 I
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 b1 O, M% b, f2 y
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。3 n8 x0 k9 K r9 o4 L
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工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
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