撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 " N1 I- a+ W* {( W
/ G( E: t6 m2 j6 [ r( p' }! f" J4 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' b: {1 V$ e5 ~7 I7 R
' f4 ]7 O7 s) a3 V6 ?, y0 \www.tvboxnow.com香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
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6 ?. S* _$ T3 l! }tvb now,tvbnow,bttvb證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: a T( s: d) U, E* V" W
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6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎
. k* j x3 i) x6 P! wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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: c G! X0 Z4 M/ E+ b& V) g6 Z$ Q3 \www.tvboxnow.com百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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; T5 N7 Q3 v0 L# ^$ a公仔箱論壇所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。+ n9 s9 D7 U4 w( k) K; n) w! e
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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' O! r; A2 Q5 R1 Utvb now,tvbnow,bttvb百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* D; X8 w, Q d& m9 y
$ j" H8 f& G: \' L) ]" e" Uwww.tvboxnow.com工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
7 V3 ?7 E* V+ M7 ^! Z公仔箱論壇本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。tvb now,tvbnow,bttvb% z) z4 a" Q; M2 ~$ Y
, [2 _8 C+ i* v% b- w6 K" m+ utvb now,tvbnow,bttvb這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。公仔箱論壇+ {1 ]4 j7 E6 l
; K& J0 m/ O4 ^& y, @www.tvboxnow.com對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。tvb now,tvbnow,bttvb- ~& i" ^1 p) E
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& r7 i2 Z! r# B9 f A
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「迷你倉花」三年未建成www.tvboxnow.com" j9 ^0 Z7 e4 g3 L
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）' ]$ J, u( n! g' f: u* o
& P8 S4 Q5 T: j. @, v WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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1 Z- D3 W- W) ?9 y* G, Y公仔箱論壇陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。5 p, \$ I4 C% ~; n* e+ J
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% G" j4 \# O# y" p* A, |. ]www.tvboxnow.com陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) p" x* R, A, l
" L% E* I, P+ V! }$ B3 x: nwww.tvboxnow.com加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ C, J2 ~( q8 v, W
, |$ e3 e6 V# m/ |/ htvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! w! N' y9 _( @0 E5 o6 r' n
2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
: I4 E1 `7 B' A7 ?9 J: r! o. P/ g記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。tvb now,tvbnow,bttvb% W% [3 y4 O% N9 K: t1 g4 z' `
7 ^8 W: a! q/ ]4 f9 [公仔箱論壇梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」' M( Y1 ? K! {/ C; C- h
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
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% Z2 l7 L% k w& F4 D5 u. _tvb now,tvbnow,bttvb執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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" S3 m4 I- t/ w+ U. Mwww.tvboxnow.com百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。% s: T* j3 k, i' _! m0 t- O2 D
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則www.tvboxnow.com4 X1 d$ u) E. C/ R
未取入伙紙 因承建商自行停工
- X+ |1 I& c: f7 `8 k, N5 Z% Twww.tvboxnow.com這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
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迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）tvb now,tvbnow,bttvb3 d/ s) s+ W: G
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件tvb now,tvbnow,bttvb; J& [: _' g6 A5 z- y" u- X+ l/ E
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。www.tvboxnow.com$ U- [. F; Z; i/ F" F* y
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。tvb now,tvbnow,bttvb" f( K2 d, j( M0 x! e c. p
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。1 L% D6 i7 V4 t
: V: _( L# @- E$ r! z8 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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地產代理、業主及營運公司有關連www.tvboxnow.com) ]2 \+ ]( J% Y* g
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
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0 N0 y0 p1 ?" x1 o$ u" I5 otvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑tvb now,tvbnow,bttvb$ A5 E g! h5 I/ r% h _: r
/ W, ]+ W9 c9 j- ?1 p) Mwww.tvboxnow.com法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 V* O4 v6 z5 p! W( v
& Y% R7 A) C0 p1 l/ a公仔箱論壇梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
6 S; i3 s+ K3 m$ L7 }* O公仔箱論壇證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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4 L1 F" ]# i, k- Q( U8 [3 K$ Lwww.tvboxnow.com消委會：口頭與合約不一致或失實
1 I1 W7 Q8 j! t( v0 w消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 ^0 b- h6 q, ?+ d2 N3 u
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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓www.tvboxnow.com( l$ Y, |+ P7 R$ G$ I/ x5 h
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。1 y% p$ E# h3 O. ]2 S. t0 G+ s2 w
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」公仔箱論壇1 e: Y" E2 i4 n
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。0 @7 F9 R+ Y6 X0 f' |6 c
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3 a" A8 D5 i( ywww.tvboxnow.com百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）公仔箱論壇; r Q# K" E1 q
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- u8 v0 ?0 o4 Y' [, o6 V公仔箱論壇百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）www.tvboxnow.com( `7 _; x5 d- O
! f y% w1 T) f/ ^# T% C2 H7 X2 a# P& r公仔箱論壇百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）www.tvboxnow.com2 q) ~: t! A) _
% t& K& L7 i* v( K& `公仔箱論壇聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁公仔箱論壇$ C* N9 j% B7 X" |9 p0 Y9 w
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。tvb now,tvbnow,bttvb8 i& u0 F9 a7 H- x$ n& f. |0 Q
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。+ V& M t6 h( a9 {& W
) H6 [; \1 v$ o0 k* W# ~/ n# F; y梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
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工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
發表於 2026-3-3 11:46 AM
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