撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02
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: p( s$ y- I1 m: S9 @5 f" Ztvb now,tvbnow,bttvb香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
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3 o2 f U/ p# c& G/ Ktvb now,tvbnow,bttvb證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 `' @$ [% i4 @
2 J" \; @( y5 a: R) T7 Qtvb now,tvbnow,bttvb6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎www.tvboxnow.com" m9 _0 x+ D# H8 C$ }: h
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。公仔箱論壇9 L3 |# g+ a3 ~* M) J0 U, o
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) c5 q6 F$ @* ~" P7 O) j工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）1 E3 {; |8 R5 H: n+ F
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$ ]2 s$ D/ v: ]百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。. r, r0 Z1 m5 S6 ^- U
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! l7 D7 X$ V! [% s! M; w4 }' q0 x所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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5 A& D- \6 V! O6 S/ lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）5 I' W3 Y7 N1 e" d% u3 a
; f& i& m( i. [. ?: W2 W; j% R6 o% c工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬' r# m# ^$ ~' y: O
本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。公仔箱論壇2 R, _! ] Y9 n4 C* e* ]
3 o0 z9 y7 M1 U; vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
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5 \! a8 q" C" |" b' _( r" }4 o8 G; m! Vwww.tvboxnow.com對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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1 Y; V* |9 s# C2 e2 u+ y# wwww.tvboxnow.com2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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「迷你倉花」三年未建成* B2 D) l: @; Z4 R3 E( w% \: x
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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8 F% z; f0 F7 w% y購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）公仔箱論壇7 y( Q J4 j; N! X
1 D* u" [. t3 o1 t( Z3 e( x陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 y; y% D$ e. J* q/ S3 d0 I T
9 w1 U- ~: w1 ~' K" @9 J6 B# Xtvb now,tvbnow,bttvb陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 E8 n% J4 j2 j) W) W8 g1 T( U
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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. U6 A( W) b3 J, _tvb now,tvbnow,bttvb單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
& a$ U' ?3 ~1 ~. \1 V$ e" l記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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- l5 C4 ~- x, P; zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」www.tvboxnow.com8 ]- X$ g- j# s1 _1 q8 R7 i
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/ T9 M4 F( _. P! N/ K& stvb now,tvbnow,bttvb執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）! E; u( c) }5 f. q9 x* w8 N! @
& K2 a0 B/ \4 Z7 T執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
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; v3 C9 t/ L- Rwww.tvboxnow.com屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
2 y9 W! W9 n6 `' }未取入伙紙 因承建商自行停工
B5 i( ] t. P B; iwww.tvboxnow.com這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。tvb now,tvbnow,bttvb" i6 g' a6 m9 |
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。$ K3 `" `& `+ p
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迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）公仔箱論壇' |# Z+ n% z) [& E2 n+ i" K! \: Y
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可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件2 y& F; ] W, h" X b, v* E# ^
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。公仔箱論壇* c+ U) T" ^( S2 x5 y& w" A4 I
+ G0 _7 \5 K3 f/ mwww.tvboxnow.com不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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' A- h5 ]# d9 y+ `& x處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）, x( N5 k I3 w7 _2 a1 q- y B
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地產代理、業主及營運公司有關連
# B5 d$ p `3 h/ k: f6 h公仔箱論壇不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
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* w$ b, k- s# T( `% [8 l' D公仔箱論壇梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑
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3 M1 e! Q* W; K& c公仔箱論壇法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。公仔箱論壇; `7 W% Z, h, O6 I, Q
- g, g+ s# [2 S" R, `& Y8 y6 f1 twww.tvboxnow.com梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。www.tvboxnow.com( p& V* g7 Q1 }) a' q1 ~9 i" j
2 U1 S" x E6 n4 T9 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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, J9 R, X& w) [( Q證監會：迷你倉花屬可疑投資產品5 N8 B1 `& |. C/ ~( G
證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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, c1 h- T; O2 G0 W7 Lwww.tvboxnow.com消委會：口頭與合約不一致或失實
7 d/ O' r6 \8 N. F/ I H4 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。
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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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; v: T' p0 ?( J% m2 @# f梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓6 r% g2 ^) y3 N# ~; ^
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」
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% E* E) L' ~/ K( r Y" z梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）
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) l! w, r, N5 X* U$ {www.tvboxnow.com百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）www.tvboxnow.com# A6 _) ?( d; W6 F( [0 w
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）tvb now,tvbnow,bttvb( e3 H) w# z% E1 a% _5 {
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聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁
7 y0 Z9 R/ @# S; O0 g1 m3 btvb now,tvbnow,bttvb他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。& r: ?# v- }! P) m8 v( ~$ E9 Z
: F/ T% B$ I0 R3 c7 a/ `" |5 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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' y. p( g* K3 R" e+ r& W9 }4 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。" q5 Y; x% Z1 P7 ^# `0 K$ T2 k
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。7 C4 U( h$ i7 g+ ?" S& m
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工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
發表於 2026-3-3 11:46 AM
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